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| 內容簡介： |
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用“麻雀虽小，五脏俱全”这句话来描述小型企业的财务会计工作，是非常贴切的，这就要求小型企业的财务会计人员必须是多面手，既要懂得会计核算，又要具备一定的税务、审计知识。针对以上情况，《小型房地产开发企业会计税务审计一本通》严格依据新颁布的《小企业会计准则》编写，《小企业会计准则》的主要特征是简便易行，并在以会计核算知识为主体的情况下，适量、适度地引入了小型房地产开发企业财务工作中经常用到的会计核算、税务、审计知识，非常适合小型房地产开发企业财务人员的实际工作需要。
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| 目錄：
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第1章 概述
1.1 我国房地产业的发展历史及其现状
1.2 现阶段房地产开发企业存在的问题
1.3 中国房地产业如何实现可持续发展
1.4 中国房地产的支柱产业地位不会改变
第2章 房地产开发企业与一般企业的会计比较
2.1 房地产开发企业会计对象的特殊性
2.2 房地产开发企业会计的任务
2.3 房地产开发企业生产经营特点与会计核算方法
2.4 房地产开发企业对会计工作组织的特殊要求
第3章 房地产开发企业项目开发成本的核算
3.1 开发成本的核算
3.1.1 项目开发成本的构成
3.1.2 项目开发成本费用的核算项目
3.1.3 土地开发成本的核算
3.1.4 房地产配套设施开发成本
3.1.5 房屋开发成本的核算
3.1.6 房地产开发间接费用的核算
3.2 开发成本的税务问题
3.2.1 开发阶段的相关税务问题
3.2.2 开发阶段税收筹划技巧点拨
3.3 开发成本的审计问题
3.3.1 未达到开发程度的房地产开发纠纷案
3.3.2 合作建房合同纠纷案
3.3.3 房屋拆迁补偿纠纷案
3.3.4 房屋拆迁安置纠纷案
第4章 房地产开发企业收入和利润的核算
4.1 收入与利润的核算
4.1.1 产品销售、转让的核算
4.1.2 产品出租的核算
4.1.3 经营利润的核算
4.1.4 成本费用的核算
4.1.5 利润与利润分配的核算
4.2 收入与利润的税务问题
4.2.1 收入与利润的相关税务
4.2.2 收入与利润税收筹划技巧点拨
4.3 收入与利润的审计问题
4.3.1 二手房买卖合同纠纷案
4.3.2 房屋权纠纷案
4.3.3 诉房地产中介服务公司居间合同纠纷案
4.3.4 物业收费纠纷案应对与案例分析
4.3.5 物业服务纠纷案应对与案例分析
第5章 财务会计报告与财务报表分析
5.1 财务会计报告的种类及作用
5.2 资产负债表
5.3 利润表
5.4 现金流量表
5.5 财务报表综合分析
附录：中华人民共和国土地管理法
参考书目
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| 內容試閱：
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1?1我国房地产业的发展历史及其现状
1?发展史
我国自20世纪80年代改革开放，尤其是1992年实行市场经济以后，房产业得到迅猛发展，日益向成熟的产业化经济迈进，地产业也有较大进步，但产权不合理、游戏规则不完备等对房地产业形成重大制约。中国房地产业的路还很长。
中华人民共和国成立以来，房地产的发展可划分为三个阶段。
（1）1949~1956年，我国的国民经济逐步向计划经济转变。
新中国成立前，中国的一些大城市，如上海、天津、广州、青岛等，房地产业还是有一定发展的，但大都掌握在外国资本家手中。1936年，估计外国银行在中国占有房地产资本额合计13
265万元；8家英商地产公司在银行透支达其资本额的54?5％，
3家美商地产公司在银行透支达其资本额的89?7％。新中国成立以后，在国民经济恢复时期，在驱逐外国资本、没收官僚资本后，仍保留了民族资本家的私人房地产的经营，市场机制仍然存在。但随着国民经济逐步向计划经济转变，经营活动受到一定的制约，基本上维持原有规模状态。1953年，我国开始实施第一个五年计划，整个国民经济逐步纳入计划经济轨道，房地产的交易活动逐步萎缩。1956年对资本主义工商业改造完成，以营利为目的的房地产经营活动也就全部消失，生产性房地产全部纳入计划项目，按计划进行生产和分配；非生产性房地产住宅，也全部纳入计划项目进行生产和分配，建筑业虽然存在，却是按国家计划项目上马、转移和变动，并不是为房地产的经营活动服务。
（2）1957~1980年，我国的国民经济全部纳入计划经济轨道。
随着1956年全国对资本主义工商业改造的完成，房地产的经营活动已全部消失。房地产开发全部由国家投资，就房地产的生产来说，是重生产、轻生活，重生产性的房地产开发、轻非生产性房地产开发，因此导致城市的基础设施和住宅建设落后于城市发展和人口增长的需要。这期间，住宅的建设由国家财政作出安排，生产出来后，作为职工的一种福利分配给职工居住。新中国成立初期，为解决无家可归者的居住和改善工人居住环境，不少城市新建了许多工人新村，城市居民的居住条件得到很大改善。但由于房地产的投入和分配机制的单一，导致欠账很多，1980年，全国城市人均居住面积只有3?6平方米，城市居民的居住环境和生活条件亟待改善，这是改革开放以后，房地产尤其是住宅建设快速发展的重要动因。
（3）1981~1999年，我国房地产业从恢复到快速发展时期。
党的十一届三中全会提出实行改革开放的政策，逐步改变了单一计划经济的模式，并逐步由计划经济向有计划的商品经济发展，
1992年又提出建设社会主义市场经济，并向市场经济过渡。
改革开放以后，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐步复苏和得到快速发展，对城市空间规模扩大和城市基础设施建设起到了积极的推动作用。因为房地产业是城市经济的先导性产业和基础性产业，不仅通过土地使用制度改革——从无偿无期使用土地变为有偿有期使用土地，也为城市基础设施建设积累了大量资金。据不完全统计，1987~1994年，全国城市共收取土地出让金2
418?5亿元，这些资金大都用于城市的土地再开发与基础设施的建设。1949年，我国城市化率只有10?6％，发展到1998年，城市化率达30?4％以上。城市数量从1949年的132座发展到1998年的668座，增长5?2倍。建制镇由2
800个发展到18 000多个。城市面积扩展到813 146?2平方公里，其中建成区面积达21
347?2平方公里。这些成绩与房地产业的快速发展是分不开的。
应当指出：在房地产及住宅的开发建设、经营的过程中，始终是围绕土地使用制度政策的变革而展开的，因为土地供应总量的大小，直接影响和制约房地产及住宅的开发建设规模；土地供给方式的不同，又直接影响和制约住宅的建造成本和住宅价格的高低。因此，在研究房地产、住宅业发展时，不研究土地供给方式，就等于没有抓住根本，就很难把问题说清楚。另外，由于某些因素，我国房地产业被割裂为房产业和地产业两部分，而且至今，地产业还没有真正形成。
随着土地使用制度和住房使用制度改革的深入，人们的住宅商品化观念逐步加强，除原公有住宅出售给个人外，房地产开发商开发的商品房销售也有很大发展。商品房销售自1987年至1997年的10年间，增长了2?34倍，个人购买商品房从1987年的不足20％，上升到1997年的60％以上；在住宅商品化过程中，中国房地产金融业也有了较快发展，至1998年10月，仅中国建设银行就累计发放住宅开发贷款余额7
450亿元，发放个人住宅消费贷款604亿元。1991年以后，中国工商银行、中国农业银行、中国银行等金融机构也先后开展了住房金融业务。在住宅金融信贷的支持下，住宅的开发与住宅消费都得到较快发展。但是，也应看到：当前我国住宅的消费信贷政策，既不完善也不配套，各房地产金融机构之间，仍处于一种无序竞争之中，这对住宅成为新的消费热点和新的经济增长点很不利。而更值得注意的是，房地产金融业务由各国有商业银行附属运作，混业经营，存在的弊端很多，我国在烟台等地住宅储蓄银行试点的基础上推广，构建完备的房地产金融体系。
改革开放以来，不仅住宅得到迅速发展，而且其他房地产用房也得到较快发展，尤其是写字楼、宾馆和大型商厦。1987年，全国销售亿元的大型商厦为94家，到1995年就达到624家，增长5?6倍；宾馆、写字楼也是如此，由于经营性房地产的快速发展，导致利用率较低，闲置严重。出现了过分超前和脱离实际的现象，这是必须引起注意的问题。生产经营性房地产的建设和发展必须与经济发展水平相协调，否则不仅会造成闲置浪费，还会引发金融风险。
2?现状
（1）当前房地产行业特征。
我国房地产增加值在国民经济中占GDP的比重，从1990年至今，一直保持在1?70%~1?96%的水平，业已成为启动内需、推动国民经济增长的关键。自1998年我国实施扩大内需政策以来，我国房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”。当前房地产业发展具有三大突出特征：
①房地产开发投资增速明显快于固定资产投资。
由于房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重约为20％，房地产开发投资的增长明显带动了固定资产投资增长。
②房地产销售增长快于投资增长。
1992年~1993年，房地产投资增长率大大快于商品房销售增长率，两者相差40~60个百分点。1998年以来的情况恰恰相反，商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之差最高年份达到25个百分点。
③个人购房在房屋销售总额中的占比较高。
1992年~1993年，个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34％和44％，此后，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58％上升到2003年的90％以上，个人购房销售额占比也从59％上升到85％以上。
（2）从总体上说，我国当前房地产行业是健康的。
关于当前我国的房地产市场形势，存在着过热或健康的争论。从总体上说，当前我国的房地产形势是健康的。理由有如下几条：
①目前的商品房销售率每年在90％左右。每年建设的房子和销售出去的房子比率是90％。其余有10％的房子卖不出去，但这并不等于是空置，因为还有一个设施配套问题。
②目前房子的销售对象多数是个人。今后10～20年内，我国的房地产市场不会出现大的问题。理由有三条：
第一，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1平方米，按照这个建设速度，我国12年以后才能达到预定的小康目标。
第二，城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1
100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的37％提高到50％，每年增加1个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1
600万。
第三，拉动国民经济增长的需要。中国的经济增长离不开房地产业的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30％。我们讲扩大内需，老百姓的衣食住行，目前来讲主要就是房子和汽车。
（3）我国住房的历史性欠账。
在房地产形势总体上健康发展的同时，很多人怕出现问题，担心过热。对此很多人非常警惕。我国的经济发展模式不同于发达的资本主义国家。我国在20世纪70年代到90年代的经济发展是以生产资料为主，与人民生活密切相关的生活资料的生产基本上是空白。所以，我们现在要还前50年的欠账。此外，我国的经济面临着产业结构的调整，第三产业和经济发展等都需要房子，它的时间跨度是一个长期的历史周期。所以，我国的房地产在一定时期内不可能发生全局性的过热。
另外一个原因，我国的经济管理体制与发达的资本主义国家不同。中国的经济是政府主导下的市场经济，产业发展的主要资源都控制在政府手中。以房地产业为例，它的资源，一是土地，二是资金，三是税收，四是价格。这些都控制在政府手中。土地由国土资源部管理；资金由中国人民银行控制；税收政策也不断地进行调整；价格则由发改委来控制。由此来看，房地产业增长的基本条件都由政府控制着，它本身就是政府控制的一个产业。政府主导下的市场经济加上我们本身的调控机制，房地产业不应该发生全局性的问题。
1?2现阶段房地产开发企业存在的问题
目前我国房地产开发企业主要存在以下问题。
截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存1046万平方米，同比增长33?97%；上海新建商品住宅库存973万平方米，同比增长51?99%；广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64?53%；深圳新建商品住宅库存265万平方米，同比增长30?63%。可见，在4个典型一线城市中，广州与上海的库存量较上年相比均有大幅的提高。青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米，比上年同期增长32?75%，新建商品住宅存量从上年3月份以来已连续9个月大幅增长。其中，杭州新建商品住宅库存343万平方米，同比增长92?5%；南昌新建商品住宅库存178万平方米，同比增长86?8%；福州新建商品住宅库存244万平方米，同比增长73?7%。南京新建商品住宅库存627万平方米，同比增长56?0%；厦门新建商品住宅库存340万平方米，同比增长32?7%；青岛新建商品住宅库存1183万平方米，同比增长5?0%；除青岛新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余5个典型二线城市新建商品住宅存量均明显大幅增长，特别是杭州，存量较2010年翻倍增长。
2012年1月份存销比数据显示，10大典型城市新建商品住宅存量同比大涨超四成，10个典型城市新建商品住宅存销比为16?0，刷新了2010年12月份住宅存销比的最高点14?4，库存量再次步入过大区间，房地产业明显供大于求，房价下行压力进一步增大。在选取的10个典型城市样本中，一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92?5%，居典型东部二线城市增幅之首。
截至2012年1月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，与上年同期相比，新增1701万平方米库存量，增长约40?5%，环比上月下降1?62%，库存量仍处于高位运行状态。
面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。以北京为例，根据某地产市场研究部统计，自2012年1月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到12万套以下。1月17日存量118808套，与2011年11月初即第45周时的存量持平。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。“排除1月份假期因素，目前，存量销售周期达到261周。比2011年第45周增长了111周，相当于消化速度减慢了74%。同时，与其他一线城市60周左右的消化周期比，明显处于高位。”链家地产首席分析师张月说。
长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。而商品房的施工面积和新开工面积是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标，因此，商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。
从新开工面积上看，2011 年，房地产开发企业新开工面积共计19?01
亿平方米，同比增长16?2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看，2011
年，房地产开发企业施工面积共计50?80
亿平方米，同比增长25?3%，增幅较高。可见，尽管在持续的调控政策下，楼市处于低迷期，多数开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1~1?5
年，商品房供应量仍保持较大规模。
从商品房销售量来看，2011 年，全国商品房销售面积109900 万平方米，同比增长4?9%，增速比上年回落5?7
个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅（约20%），且仍呈现出持续回落的态势。
从商品房供求关系来看，2011
年，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为1?73，比值已略高于历史水平；施工面积和销售面积的比值为4?62，创下历年新高，可见目前商品房市场处于明显的供大于求状况，预期2012
年这一供求趋势还将延续，这就意味着在建工程存量很大，从而会推高未来可售住宅规模，至少2012
年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。2012年上半年的库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整。
最近几年来，在中央和地方各级政府一系列有力调控措施下，我国大部分城市、特别是一些大中城市房价上涨过快的势头得到了有效的遏制。但我们也应该看到，当前大城市的房价哪怕下降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题，在这一问题上，我们要弄清楚当前对住房有刚性需求的主要是年轻人，是参加工作之后成家立业的年轻人，他们是最迫切希望解决住房问题的人群。
其次我们也要认识到，住房是现阶段我国最大的内需来源，房地产行业亦是支柱产业，并且住房问题并非一次性就能解决的，而是一个长期的问题，因为每年都有新的年轻人成长起来，会带来新的住房需求。解决好住房问题，是让老百姓实现安居乐业，维持社会稳定，创建和谐社会的关键问题。
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