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| 內容簡介： |
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本书作者基于多年服务于大中型房地产企业的经验，站在房地产企业的立场，就土地取得、项目投融资、施工建设、税收筹划、商品房预销售、争议解决等方面多发的法律风险和纠纷从实务角度进行分析，论证防范方案或解决办法。全书以问题为导向，给予短小、精练、通俗、易懂的专业回答，可为广大房地产企业、房地产领域法律人士解决日常和多发的法律问题提供借鉴。
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| 關於作者： |
吕士威
德衡律师集团高级合伙人、房地产业务中心总监，现担任山东省律师协会土地与房产专业委员会副主任、山东省律师协会律师讲师团讲师、青岛仲裁委员会仲裁员、青岛市律师协会房地产专业委员会副主任、百通集团独立董事。荣获青岛市优秀律师、青岛市司法行政系统先进个人等荣誉称号。
吕士威律师擅长代理重大疑难房地产诉讼案件，并在房地产投融资、房地产公司或项目并购、合作开发、城镇化及商业地产项目运作等非诉领域有丰富经验，其执业十多年来，一直致力于房地产领域的专业研究和实务探索，带领团队成员研发了多项服务产品、撰写了数百篇实务文章，本书即撷其精华，以飨读者。
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| 目錄：
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土地征迁
集体土地征收的流程有哪些？吴学联武洪丞
集体土地征收如何进行补偿？吴学联
以租代征有何法律风险？如何防范？吴学联武洪丞
被征收房屋的补偿价值如何确定？吴学联武洪丞
农村土地承包经营权一女二嫁如何处理？王勇
集体土地上的房屋拆迁补偿方式有哪些？吴婧
国有土地上房屋征收补偿的范围有哪些？如何在征收补偿时维护自己的合法权益？施蕴涵
项目取得
以土地使用权出资、入股是否受已完成开发投资总额25%以上之规定的限制？吕士威
收购房地产项目，资产并购和股权并购方式哪种好？吕士威
在土地闲置认定和处置程序中，开发商如何运用《闲置土地处置办法》维护自身利益？吕士威
房地产项目收购时未达到转让条件有何风险及如何应对？贾国栋
被收购方在房地产项目并购中有哪些风险及如何应对？贾国栋
国有建设用地使用权人如何改变土地用途?李霄然
没有采取公开竞价方式签订的经营性建设用地使用权出让合同是否有效？王众
关于土地使用权出资成立公司的法律规定张晓暄
项目融资
房地产信托融资有哪些模式？其流程是怎样的？吕士威
PPP模式能否用于土地一级开发？目前操作实践是怎样的？吕士威
权益众筹购房模式下，如何保障投资人利益？投资人如何转让其份额？吕士威
产权众筹模式下，众筹购房权属如何登记？份额如何转让？吕士威
股权众筹购房的操作模式是怎样的？如何保护投资人权益？吕士威
通过众筹方式招募购房人如何防范涉嫌犯罪的风险？吕士威
房企以名股暗债方式融资，其对赌条款是否有效？吕士威
在建工程转让中如何防范政府行使优先购买权的风险？王伟
工程招投
建设工程招投标的基本流程是怎样的？招投标条例实施后开发商应注意哪些问题？吕士威
必须招投标的项目，开发商如何防范黑、白合同在适用上的风险？吕士威
投标担保与履约担保有什么不同？吕士威
如何区分必须招标与必须公开招标的范围？贾国栋
招标如何避免引狼入室？李修超
发包人指定分包的合法措施有哪些？王伟
依法必须招标而未招标存在哪些风险?王明
工程建设
建设工程价款优先受偿权的几个实务问题贾国栋
结算审计与决算审计：工程款的结算依据是什么？贾国栋
工期延误责任应由谁来承担？贾国栋
发包人该如何处理承包人的索赔请求？贾国栋
监理合同无效，如何结算监理费?李修超
建设单位如何妥善处理与施工单位的关系？李修超
建设单位如何规避工程竣工验收和交付中的风险？李修超
建设单位如何应对施工索赔法律风险？李修超
建设工程施工合同无效的情形与后果有哪些？王伟
承包人项目部对外签订合同是否有效？王伟
认定施工合同构成实质性背离的具体情形有哪些？王伟
房地产合作开发合同的联建方是否需对工程款支付承担连带或者补充责任？程学林
商品房销售
开发商在商业地产项目中如何防范买受人提前进场装修导致的迟延交付问题？吕士威
开发商采用售后包租方式销售商品房有何法律风险？应该如何防范？吕士威
开发商有权处分其投资建设的幼儿园、会所等配套设施吗？吕士威
常见的售楼广告违法风险有哪些及如何防范？贾国栋
商品房验收合格的标准是什么？贾国栋
商品房按揭中开发商有哪些法律风险及整体防控建议贾国栋
人防工程应当如何依法处分？贾国栋
开发商预售精装修房屋有哪几种方案？各方案有何优势劣势？李修超
商品房限购令的法律属性如何？开发商是否可以通过诉讼要求政府赔偿限购带来的损失？李修超
为业主提供阶段性担保，开发商如何自保？李修超
如何防范商品房买卖合同中第三人付款行为的法律风险？王众
开发商垫首付存在哪些风险？赵闯
签约技巧
预售合同约定出现质量问题开发商零赔偿管用吗？开发商在合同中如何约定更有利？吕士威
如何防范将来违约方主张合同约定的违约金过高的风险？吕士威
购房人未按认购书约定签署预（销）售合同能否取回定金？吕士威
开发商如何防范销售人员擅自对外承诺的风险？吕士威
施工单位保修期届满后，开发商还需对商品房承担质量保修责任吗？吕士威
开发商如何设计划分商业地产项目的物业管理区域？贾国栋
建设工程合同如何约定可以最大程度规避风险？李修超
如何签好大订单？李修超
庭院私属如何通过合同实现？李修超
土地抵押权能排除其他优先权吗？抵押权人如何防范有关风险？王伟
《商品房买卖合同（预售）示范文本》亮点有哪些？王众
税务处理
城市基础设施配套费是否应计入契税计税依据？贾国栋
贷款利息如何进行土地增值税筹划？贾国栋
房地产项目股权转让是否应缴纳土地增值税?贾国栋
开发贷款利息在土地增值税与企业所得税处理上有何差异?贾国栋
以土地使用权出资涉及哪些税种？贾国栋
争议解决
房地产企业涉嫌行政违法时行政处罚程序是怎样的？应当如何应对行政询问或调查？吕士威
房地产价格下跌购房人可以退房吗？开发商如何防范该风险？吕士威
通过收购村集体所有的公司股权收购房产项目如何防范合同效力风险？吕士威
开发商对外应付账款被查封怎么办？吕士威张晓暄
父母有权单独起诉解除其与未成年孩子共同签署的购房合同吗？吕士威
开发商能否直接受让银行按揭贷款债权？贾国栋
开发商遭遇预查封时该如何救济？贾国栋
施工现场发生的人身伤害事故责任应如何承担？贾国栋
商品房按揭贷款关系中，开发商阶段性连带保证责任何时终止？李修超
商品房抵押权预告登记后，其权利人是否享有优先受偿的权利？李修超
法院对购房人预购的商品房进行查封，是否应通知开发商？开发商应如何救济？李修超
施工合同为固定总价的，工程未完工而合同解除时工程价款如何结算？王伟
让利承诺书的法律效力如何认定？王伟
房屋买卖合同纠纷审判实践中，有关违约金过高的问题有哪些？王众
物业服务面临哪些风险？如何防范？赵闯
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| 內容試閱：
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房地产开发历时周期长、投资额度大、涉及法律关系多，其过程中法律风险频发，且容易引发纠纷，许多房地产企业苦于没有系统解决问题的手册，即便是面对常见问题，也只是见招拆招，疲于应对。我们基于多年服务于大中型房地产企业的经验，站在房地产企业的立场，就土地取得、项目投融资、施工建设、税收筹划、商品房预（销）售、争议解决等方面多发的法律风险和纠纷从实务角度进行分析，论证防范方案或解决办法，逐一发布于我们的微信公众号德衡房地产律师工作室，受到房地产法务人员、房地产专业律师及相关专业人士的广泛关注，并成为其处理相关问题的重要参考。以微信平台取得的效果为基础，我们筛选了部分具有典型性、普遍性的文章结集成此书，希望为广大房地产企业、房地产领域法律人士解决日常和多发的法律问题提供借鉴，以减少该领域的纠纷和争议。
鉴于上述成文目的和成书过程，本书文章均不称其为论文，与论文相比，所有文章没有学术批评、不重理论分析，也不苛求逻辑上的严密，其更注重解决常见法律问题的实用性，因此多从实务角度出发，短小、精练、通俗、易懂。对房地产一般从业人员解决其遇到的问题，可谓实用手册；对房地产法务人员或拟从事房地产法律服务的律师掌握房地产法律工作要点，可谓实务教材。
因本书主要为德衡房地产业务中心律师以其切身为房地产企业提供法律服务的实践为基础，结合经办的具体事务，研究相关法律法规、司法案例，并归纳总结其处理相关问题的个性化经验而形成，其观点和建议均具有较强的个体主观性，未必与权威的、主流的、通行的或实际处理相关事务的行政或司法机关的意见一致，因此，其对某些风险的防范预案并不能直接套用到具体的个案中，其对某类问题的解决建议也未必领先于行业内处理类似问题的惯例、对具体问题未必具有实际可行性。尽管如此，但律师以其独特的视角、浅显的笔触将具有难点、争点的问题一一分析呈现，专业而不晦涩，犀利但不尖锐，值得开卷细读，值得尝试借鉴。
德衡集团房地产业务中心是一个精益求精的团队，但因作者较多，全书文章在行文风格上很难做到高度统一，选题和观点上也难免有重复或相左之处。同时，编委成员虽分工协作，经过多轮编辑校对，但因时间较紧、水平有限，仍不排除某些文字或修辞仍有疏漏，恳请读者谅解，并给予批评、指正。
法律服务以防患未然为基础，以息讼止争为目标。然而以法服人，其外若密，以德实疏；以德结人，其外虽疏，其中实密。我们追求法律服务专业、严谨，我们更崇尚诚实信用、义重于利，所以愿此书之于您，只如鞘中之剑。
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