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抓住新的掘金机会，轻松赢取海量市场
?够新，充分融合国内外行业*发展动态和*实践，选题新、立意新、案例新；
?够用，契合当下从增量开发向存量经营转移的大趋势，吻合房地产企业战略转型的热点与痛点；
?够实，从创新模式到实战战术、从战略到具体操作，深入总结目前三大关键领域的新模式、新方法、新案例。
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| 內容簡介： |
中国房地产正处于从增量市场向存量市场的转轨期，存量市场正在逐步崛起，未来存量市场会取代增量市场成为新的市场主导，也必将成为主赛道、主战场，房企必须未雨绸缪，提前应对。未来在存量开发、存量运营、社区服务、存量资产证券化等各个环节的数百万亿的存量市场空间有待挖掘，新的掘金机会已经来临。
全书按照新空间（主题商业、联合办公、长租公寓）、新服务（社区增值服务）、新金融（资产证券化）布局，既层层递进，又相互关联新空间为新服务提供了更好的载体和呈现形式，新服务是从物到人，是构成新空间的*鲜活的一部分；而无论是新空间还是新服务，都需要新金融的杠杆才能更好地撬动起来。
本书既从方法论上指明掘金存量市场三大领域的关键要点、难点和对策，又从实践操作上针对各个领域选择了十多家代表性的国内外案例进行深度剖析，总结其创新模式、经验教训及可借鉴的点。每家企业就是一种存量市场掘金的典型样板，特点鲜明，解读深入。
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| 關於作者： |
明源地产研究院
致力于推动中国房地产业管理创新
成立于2009年，以做中国房地产管理创新的引擎为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理*实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。
持续推出中国房地产业管理研究成果
明源地产研究院
致力于推动中国房地产业管理创新
成立于2009年，以做中国房地产管理创新的引擎为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理*实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。
持续推出中国房地产业管理研究成果
创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册；2011年，出版《房地产项目运营*实践》，累计销售3万多册；20*年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，前后共加印10次；20*年，开通明源地产研究院微信号，目前粉丝量已突破45万，后续还将努力向更高目标突破。
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| 目錄：
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序／III
第一章增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升
第一节中国房地产正处于从增量市场向存量市场的转轨期
一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期3
二、中国房地产开始进入存量房时代18
三、存量市场全面崛起需要三大条件24
第二节存量市场的六大新特征
一、从增量开发到存量改造31
二、从短平快运作到持有运营31
三、从空间为王到内容为王32??????
四、从吃硬饭到吃软饭33
五、从 时代到家时代34
六、从产销模式到资管模式36
第三节存量市场的四大掘金机会
一、掘金存量开发：城市更新与楼宇经济37
二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业40
三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来47
四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量49
第二章新空间：存量运营，从物理空间到内容生产
第一节 商业地产：消费升级下的存量商业物业盘活
一、从功能商业到精神商业，精神消费成为刚需53
二、商业运营三大痛点：外部冲击、物业缺陷和运营困境54
三、商业地产运营破局三大方向：业态重组、产品优化和运营创新62
四、商业物业未来的发展趋势101
五、典型案例日本永旺湖城107
第二节联合办公：提升空间密度和衍生价值的新办公物种
一、移动互联网时代的到来与小微创业企业的兴起，催生了新型办公需求118
二、联合办公四类运营模式与两大关键点123
三、联合办公空间内容生产的四种模式126
四、典型案例152
第三节公寓：租赁是一种新生活方式
一、市场变了，观念变了，需求变了161
二、四类玩家、两大模式163
三、公寓内容生产的四种形式169
四、公寓内容创新的难点203
五、典型案例206
第三章新服务：社区O2O，得用户者得未来
第一节社区O2O领域万众创新，三大流派争相斗艳
一、第三方综合平台233
二、垂直服务平台236?????
三、物业管理平台238
第二节房企切入社区O2O服务的经验教训
一、经验：打牢根基、善借资源、利用技术与循序渐进242
二、教训：杜绝抢蛋糕和甩包袱心态，线上线下都要强249
第三节房企社区O2O突围的三大方向
一、自建平台，大力发展社区O2O，实现盈利最大化259
二、借助外力，与行业先进平台绑定264
三、不忘初心，立足于服务地产主业267
第四节典型案例
一、彩生活：把社区服务做到家270
二、美国FirstService279
第四章新金融：存量资产证券化,从产销模式到资管模式
第一节资产证券化的基本特点和实施过程
一、资产证券化的基本过程和参与主体291
二、资产证券化的主要特征及其本质298
三、资产证券化和传统企业证券化的区别310
第二节当前中国存量资产证券化概况
一、我国的房地产ABS由证监会主管313
二、我国房地产ABS的历史与类型316
三、我国房地产存量市场证券化的概况318
第三节资产证券化的交易基础和产品结构
一、物业费ABS的交易结构330
二、租金收益权ABS的交易结构334
三、REITs的交易结构337
第四节实施资产证券化的核心能力
一、优质基础资产的获取能力344
二、信用增级的能力352
三、收益权的实现和保障机制355
四、投后管理的能力355
第五节资产证券化当前面临的难点和痛点
一、法律法规不完善359??????
二、投资回报率缺乏吸引力374
三、专业性人才严重不足378
四、参与机构多，发行效率低382
五、重主体信用，轻基础资产385
六、夹层劣后缺乏专业投资者388
七、二级市场流动性还非常差390
第六节资产证券化经典案例
一、案例一：物业费ABS招商创融金科物业资产支持专项计划1号394
二、案例二：租金收益权ABS中信茂庸租金债权信托计划402
三、案例三：国内首单公募REITs鹏华前海万科REITs411
四、案例四：商业轻资产代表凯德PE REITs模式421
五、案例五：买入、修复、卖出的黑石模式杠杆收购 IPO426
后记437
参考文献439
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| 內容試閱：
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序
早在旧石器时代，居住在黄河下游一带的部落首领有巢氏就教民构木为巢这可看作是我国历史上最早的房子，从此人们才由穴居过渡到巢居。到西周中期，中国历史上首次出现土地交易，战国时期已经有人买房卖房。到了宋朝，政府开始设立楼店务（类似现在的房管局），管理当时的国有住房和市场上的房地产交易。不过，古代重农抑商，并没有纯粹的开发商。直到民国时期，才有商业化的房地产公司。
可是，以前关于房地产的所有历史相加，或许都比不上刚刚过去的波澜壮阔的几十年。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，杜甫曾经遥不可及的梦想，如今已经成为现实。过去30多年，中国累计开发了超过400亿平方米的房地产，其中约250亿平方米是住宅，目前已经有超过一亿户城市家庭拥有了属于自己的乐巢。这是开发商在增量开发时代所承载的历史使命，也是对社会最大的价值贡献，正所谓时势造英雄。
可是，自2013年新开工面积达到行业顶峰之后，行业已进入新常态每年10万亿元左右的增量市场依然能保持，但行业净利润向社会平均水平回归，一线城市和不少二线城市的二手房交易量已超过一手房，房地产市场正步入存量时代！按照2016年的市价评估，中国存量房市场的资产价值约为245万亿元，而且未来随着每年大约10万亿元左右的增量源源不断地转化为存量，以及M2的膨胀，存量市场的规模还会不断扩大。这是一块无比巨大的蛋糕！
那么，如何掘金数百万亿元的存量地产市场？其实，回到缔造商业传奇的根本力量需求，答案变得显而易见。
首先，从宏观的国家层面来看，增量存在天花板，盘活存量是大势所趋。面对全球需求疲软和国内经济增速下滑，拉动内需愈显迫切，无论是民间投资的需求还是个人和家庭消费的需求。这些年，国人在海外买买买的壮举频频见诸媒体，说明国内并非没有需求，而是没有满足需求的产品和服务。对房地产来说，继续依靠大规模的开发来拉动需求已经不现实，必须着眼于存量市场的改造升级。诸如城市更新、旧楼改造等盘活存量的方式，不仅符合供给侧结构性改革的主基调，而且可改变城市面貌，再造城市繁荣。
其次，从中观的企业层面来看，存量资产改造和升级可以满足新老企业的需求。我国正处于结构调整和经济转型升级的进程中，万众创新的浪潮中，无数中小企业如雨后春笋般冒出。过去的组织是固定的，而移动互联网时代的信息传递让组织变得微型、不固定和小型化，员工的工作方式也不断变化，加之中小企业的平均生命周期只有十几个月，传统写字楼的运营方式已经越来越难以满足现代化组织的需求。因此，要有联合办公、众创空间等去满足此类需求。传统写字楼关注的是外立面、大堂、空间、层高，联合办公关注的是桌子、人和服务。未来需要更多地去研究组织和人，从内容上去满足新型的组织。
再次，从微观的个人层面来看，新中产阶级的消费更注重体验和精神层面。过去，房地产业着眼的都是功能用于住的空间称为住宅，用于购物的空间称为商场，用于办公的空间称为写字楼。这样的时代已经结束。任何产品，在一开始满足了人们的功能性需求之后，就应该升级到精神层面。当前新中产阶级和新新人类迅速崛起，这些人都受过良好的高等教育，有着非常丰富的物质资源和财富及心理的安全感和归属感，生活方式已经从生存物质消费升级到服务精神消费。在这样的大背景下，体验式消费成为创新的方向和新的商业模式，相应的品牌公寓、主题商业、特色商业街、社区O2O（OnlineToOffline，线上到线下）服务等应运而生。空间也不能仅仅只是一个物理空间，而必须提供新的内容，成为新的生活方式的载体。
另外，存量市场还需要解决一个根本的问题，就是存量资产所有权和管理权的分离：资产的持有通过社会化资本（房地产信托投资基金REITs）的方式，而资产的运营则应通过专业资产管理运营商。通过这种方式，开发商实现了资产的变现，居民获得了新的投资渠道并享受资产收益，运营商则可以充分发挥专业化能力，让资产承载并创造更大的价值。如果说，资产是高山之上的冰川，现金流是奔腾的河水，收益是河流两岸浇灌出来的花草树木、奇珍异果，那资产证券化（ABS）就是连接冰川、水流、果木花草的纽带。
好的公司满足需求，伟大的公司创造市场。每一句抱怨的背后都隐藏着一个未被满足的需求，而每一个需求的背后必然潜伏着一个不容忽视的巨大市场序阿基米德说：给我一个支点，我就能撬起整个地球。支点很重要，但还要杠杆。对于存量市场，我们认为，消费升级的需求是支点，资产证券化是杠杆，存量市场则是我们要撬动的蓝海。
因此，全书首先开宗明义地明确了中国房地产增量市场与存量市场的关系，旗帜鲜明地指出，目前我国房地产业正处于从增量市场向存量市场的转轨期，转轨期至少具有如下几层含义：首先，尽管增量市场面临增长天花板，增速放缓，但未来十年仍将持续处于高位平台期，仍存在结构性机会，总体看多；其次，增量主导的态势短期并不会发生变化，但随着增量不断地转化为存量，存量基数越来越大，天平正在逐步往存量市场倾斜；再次，存量市场正在逐步崛起，未来存量市场会取代增量市场成为新的主导市场形态，也必将成为主赛道和主战场，房企必须未雨绸缪，提前应对。
基于上述的重大战略判断，接下来全书按照新空间（主题商业、联合办公、长租公寓）、新服务（社区增值服务）和新金融（资产证券化）布局，既层层递进，又相互关联新空间为新服务提供了更好的载体和呈现形式，新服务是从物到人，是构成新空间的最鲜活的一部分；而无论是新空间还是新服务，都需要新金融的杠杆才能被更好地撬动起来。
商场如战场，领先半步是先驱，领先一步成先烈。因为领先半步的人可以绕过领先一步的人掉进过的那些陷阱。虽然存量市场的风已渐起，各类实践也对如何盘活存量做了大量的探索，但是目前市面上并没有一部系统研究存量市场的著作。扬帆存量市场的蓝海，需要灯塔。为此，我们特地创作了此书以抛砖引玉：一方面希望能够给试图进入存量市场的开发商、资产管理公司等提供参考和借鉴，另一方面希望可以借此引发业内的讨论和进一步的研究，为存量市场探索更多创新路径。
该书的面世，我想最大的动因应该归功于明源云董事长高宇先生，高董作为深耕房地产20年的老兵，对行业有着几十年如一日的坚守，对房地产产业链有着深刻体悟，同时对企业发展战略方向总是能够思虑深远，深刻洞察行业、合伙伙伴和企业在当前市场环境下面临的深层次问题,每每在行业发展关键时刻做出前瞻性的安排和布局。在房地产存量市场初现峥嵘之际，能够承蒙高董的亲自指点，向行业发出我们的声音，人生之幸莫过于此了。
感谢中信出版集团的王宏静女士，在2016年年底沟通讨论存量地产主题书籍时，我们一拍即合，她认为该书弥补了行业研究的空白，给予了全力支持。感谢分享投资的李梦娜，协同撰写了联合办公这块内容。另外，特别感谢明源地产研究院老前辈姚武、徐颖等一直以来的关怀、指导和鼓励。
中国房地产的未来在哪里？面对数百万亿元的房地产存量市场，答案已经不言自明，我们相信中国正在快速迈入存量市场的钻石时代这是一个没有终点、永续的市场。谁占得先机，谁就更有机会抢占未来存量市场的制高点！当然，存量市场的黄金期才刚刚开始，难免会面临各种各样的问题。对运营商来说，拥有专业化能力和深度运营能力服务好用户，就可以安身立命。能将困难的事情做到并做好，才有可能实现弯道超车，成为巨头，如果很容易，我们的人生意义和独特价值又从何体现？！
是为序！
刘 策
2017年3月30日
第三节
存量市场的四大掘金机会
逐步崛起的百万亿级的存量市场给房地产市场的各路人马带来了广阔的发展空间。对开发商而言，存量市场的掘金机会将主要围绕在存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化等各个环节。
一、掘金存量开发：城市更新与楼宇经济
在核心城市增量土地越来越稀缺的背景下，以拆迁改造、存量提升为核心的存量开发模式正成为房地产业的新战场，受到开发商、私募基金和金融机构的重点关注，也涌现出各种或轻或重的创新模式。城市更新发展的大幕在各种因素的推动下徐徐拉开，承载着打造新空间和赋予存量物业全新价值的使命。
存量开发，其本质在于城市土地单位价值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目标对象的不同，从微观到宏观的角度，主要可以分为两类：
第一类是微观层面的旧楼改造，以楼宇美颜增值为核心目标的模式，主要包括住宅的更新（企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售）和商业地产的更新（收购经营不善的商业物业或写字楼并进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新）。
第二类是宏观层面的旧城改造（或者说城市更新），以获取土地为核心目标的模式，一般是指从征地、拆迁和安置开始的住宅、商业地产或其他物业的开发。
1.微观层面以物业增值为核心目标的旧楼改造
当前，许多开发商和房地产基金都已嗅到了存量房改造市场的商机。对开发商而言，要么对自持物业进行项目升级改造以实现其最大价值，要么收购老城区内有潜力的老旧物业进行改造升级以获取市场回报；对房地产基金而言，则通过低价整体收购估值较低的商业物业、酒店、写字楼等，然后重新定位和改造升级，过程中再辅以精细化运营，从而提升租金和资产估值，最后通过转售或资产证券化退出。
目前越来越多的房地产商开始强强联合，从旧楼改造切入城市更新领域，比如朗诗地产与中信资本设立的投资基金是以收购项目和运营资产为主，其投资的主要标的物为城市具有升值潜力的旧楼，对其进行改造升级，增加项目附加值之后，再推向市场。在城市的选择上，朗诗地产与中信资本定位于上海、北京、深圳、香港这些一线城市，同时兼顾强二线城市。双方合作按5∶5的比例共同对基金进行联合管理，朗诗地产主攻房产专业运营和改造，中信资本更多侧重资本层面的运作。
需要注意的是，开发商和房地产基金介入城市更新，各自的出发点和诉求是不同的。开发商介入城市更新，是从开发的角度参与，关注的是资金成本及对项目的控制力，希望获得更多的收益；而房地产基金介入城市更新，则是从投资的角度参与，更多关注的是项目投资可行性分析、风险防控和提供开发资金，聚焦的是回报率、周转期及承受的风险。所以，开发商与房地产基金的合作普遍带有额外条款，例如约定股权赎回的时间、回购的金额等。
2.宏观层面以土地获取为核心目标的旧城改造
上海和深圳是两个最具代表性的城市。两者都是中国经济增长最具活力的地区，需求旺盛，但新增土地极少，因而供需失衡状况严重，另外城镇化较早，发展速度快，原有的土地规划、基础设施等相对落后，有自发的城市更新升级需求。但在旧城改造操作模式上，两者差别较大：上海是政府主导模式，而深圳是市场化模式。深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对旧城改造的有关政策，规划先行、逐步放开的路径也具有很强的借鉴意义。
（1）
政府主导型：上海
上海城市更新范围主要是四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从可更新的规模来看，工业用地潜力最大；从房企传统开发模式来看，老旧住区改造更受开发商关注。作为政府主导更新模式的代表，上海城市更新政策自上而下的管理导向非常明确，但对开发商的吸引力不足。主要体现在两个方面：第一，要重新收储，打击了开发商做一级开发的积极性；第二，要求较高的自持比例，比如工业用地，原权利人除了重新收储之外，直接参与开发还要求非常高的自持比例。尽管这些政策的目的是保证城市更新质量，但是加大了开发商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策层面有进一步的放松，例如针对旧住宅区的开发可尝试加大一二级联动比例，而对于工业用地转型，在自持比例要求上可以适当降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。
（2）
市场主导型：深圳
深圳的模式是市场主导型，整体特点可以用三个词来概括，那就是整体规划、市场主导和保障先行。首先，政府会在整体层面进行统筹规划，主要负责政策的制定，计划和规划的审批；其次，在具体运作时则是政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，是一种市场运作的模式；再次，从深圳旧改政策来看，非常重视和突出保障房配建这一块，《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》明确提出，在拆除重建类城市更新项目中，应配建不低于8%的保障房，项目位于城市轨道交通近期建设规划的线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。
二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业
存量运营的着眼点是从传统对空间的管理，转向基于空间里的人的服务和价值开发，为他们提供更多的增值服务，创造商业价值。因此，存量运营是一种基于客户资源再挖掘而产生的商业模式。例如，为目标客群创造一些能够显示地位、质量和品质的环境，为普通社区民众创造便利、安全、洁净和物美价廉的商业环境，或者创造宜老、宜养等环境，都是运营商的差异化竞争手段。具体而言，主要分为公寓、联合办公和商业三大板块。
1. 公寓：租赁风起，驶向万亿蓝海
长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量，也是产业趋势中正处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿元，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的重要原因之一。
（1）
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额也已突破万亿元，而围绕这些人口产生的住宿及生活消费，更是一个超过万亿的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每6个人中有1个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的实施进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住，按目前人月均租金475元来测算，年租金规模已突破万亿元。
另外，从国际比较来看，我国租金GMV潜力十分巨大，像纽约、洛杉矶和东京这些大城市，居住人口少于我国上海、北京，但租金GMV却是上海、北京的2~4倍，这意味着我国整体租赁市场有着广阔的发展空间。
（2）
租房需求升级
目前租赁市场的租房者八成是85后，其中45%以上为90后。通常情况下他们刚步入社会大多在3年以内，有稳定的租房需求。而85后、90后的人群在优越的物质条件下长大，大多无法接受二房东所提供的较为差劲的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，看重文化氛围，因此，他们普遍会选择更良好的环境居住，包括配套和服务。
在消费升级的大背景下，传统的租赁市场难以满足或难以理解这种需求，这为品牌公寓提供了重要的发展机会，需求的升级也将进一步推动租金上涨。
（3）
政策红利降临
为促进房屋租赁市场的健康发展和对房地产市场进行供给侧改革，建立租售并举的市场供给体系，2015年以来，国家制定了多项政策措施，在税收、金融、土地等方面给予大力支持。
尤其2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。这是房屋租赁行业规格最高的政策之一，覆盖行业面广，优惠力度大，将整个行业的战略地位提升到了全新的高度。
纵观目前出台的培育和发展住房租赁市场的政策，其中心是实行购租并举，发展住房租赁市场，且都是从以下4个方面切入：积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房；允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电；给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策；推进REITs试点。
这对于改善租赁住房供应结构，降低公寓运营企业成本，规范租赁行业秩序，提升租赁需求都有积极意义，必将极大地推动我国租赁市场的发展。
（4）
资本市场助推
自2014年YOU 获得雷军1亿元投资之后，长租公寓便开始从幕后走到台前，一时间聚焦了所有镁光灯和眼光。2016年，尽管国内GDP增速放缓，许多行业显现寒冬，但公寓市场却一直受到资本的追捧。
在资本的青睐与支持下，多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模，培育起了竞争力。虽然长租公寓现在整体尚未实现盈利，但是资本看好其未来发展，依然力挺。相信未来还会有更多资本进入该领域，在资本的催化下，行业的进化有望加快并迅速破解当前面临的难点和痛点，开创出健康、可持续的发展之路。
2. 联合办公：站在万众创新风口，前景广阔
科学管理学派的泰斗泰勒和马克斯韦伯倡导的科层制管理，曾被企业广泛认同。这种管理模式下，每个员工都清楚角色分工和标准作业流程，并在主管的监督之下完成分内工作。在工业时代，科层制管理模式帮助企业实现了大规模高效生产和运作，典型的如通用汽车、富士康、麦当劳等。
但是，在移动互联时代，企业需要适应高度不确定性和快速变化的竞争环境，工业经济时代曾被广泛应用的科层制管理模式显现出运作低效的特点，弊端丛生并日渐式微。杰克韦尔奇入主美国通用电气（GE）之后，突破传统科层组织模式，通过扁平化管理将GE打造成无边界组织，再造了GE。稻盛和夫的阿米巴经营模式、海尔的人单合一模式及华为的项目型组织等均是为了顺应时代变化而进行的变革。未来的新组织形态一定是用户中心主义（生产需求由用户发起），企业平台化（行政权威让位于业务单元和个人的主观能动性），员工创客化（去行政服从，发挥个体的积极性）。
马化腾倡导企业构建生物型组织，让企业组织自身在失控过程当中拥有自进化、自组织能力，并提出了生物型组织的灰度法则，具体包括需求度、速度、灵活度、冗余度、开发协作度、创新度和进化度7个维度。
移动互联网时代，一个人就能成为组织单元并开展商业活动，传统办公模式已不能满足中小企业的办公需求。因为自组织的弹性大，空间需求难以预测，又无法承担过高的成本，办公难成为中小企业的一大痛点，联合办公模式应运而生。
我国中小企业数量的爆发式增长及高新技术、文化娱乐等第三产业的占比逐渐攀升，有效地推动了联合办公潜在市场的发展。粗略估计，联合办公空间潜在市场规模超过千亿元，潜在服务人群超过1500万。除了企业需要外，很多房地产开发商、产权所有者也看到了这种新的办公形态所带来的增值效应，这种企业、房地产商共赢的方式让需求端和供给端更快地开始接受联合办公空间。
（1）
空前的需求为联合办公空间的出现奠定了基础
2015年年末，全国范围内进行了工商登记的中小企业超过2000万户，个体工商户超过5400万户；2015年全国新登记企业443.9万户（日均新登记企业1.2万户），比2014年增长21.6%，创历年新登记数量新高。产业结构继续调整优化，第三产业快速发展推动中小企业数量不断攀升。截至2015年年底，我国第三产业实有企业1635.7万户，占企业总数的74.8%。在第三产业当中，互联网 等新产业、新业态增速显著，形成经济发展新动能。整体来看，在北上广深一线城市，服务业和科技产业在整体经济中的比重已经超过50%，但对标美国（服务业和科技产业占整体经济的70%以上），增长空间依然很大。
具体到细分行业，2015年信息传输、软件和信息技术服务业新登记企业为24万户，比2014年增长63.9%；文化、体育和娱乐业新增登记10.4万户，比2014年增长58.5%。这些知识和技术密集型行业的增长，为自由职业者和中小型科技企业创造了生存的空间和环境。而联合办公空间存在的基础，正是大量的自由职业者、创客和中小企业。
（2）
联合办公空间的市场非常广阔
诸多机构的预测数据显示，到2020年，国内20个大城市的商业办公面积会达到3亿平方米以上。2020-2025年，会有30%的面积转化成各种模式的联合办公的承载物。假设一平方米的年产值平均增长到4000元左右，联合办公的总市场规模就会达到千亿元大约在2000亿~2500亿元，能够提供的工位在1500万个左右。
截至2016年年初，中国联合办公空间数量超过2300家，平均每家提供的工位数在300~400个，能提供约80万个工位，仅为2020年预测市场规模的5.3%。
总体而言，目前在中国，联合办公的业态已经处于快速成长阶段，并且被越来越多的企业客户所接受。但在办公空间管理运营的过程当中，如何注入更多的内容，丰富产品能提供的服务和价值，逐渐成为各联合办公品牌关心的关键问题，也是未来实现品牌增值的核心手段。
3. 商业：巨量商业物业有待盘活
在楼市去库存的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。与住宅面临的高库存多集中于三四线城市相比，我国商业地产的库存情况更令人担忧。根据RET睿意德的数据，截至2015年年末，我国一线、二线和三线城市的商业物业平均空置率分别为7%、21.25%和27.50%。
虽然过剩比较严重，但是商业物业还在快速增长。国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24万亿元，同比上涨7.5%，较2015年增幅扩大3.3%，高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中，商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%！而新开业的大型商业项目增幅更是惊人。赢商网大数据中心统计数据显示，2016年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4319.35万平方米，比2015年增长32.1%。相比之下，2016年社会消费品零售总额的增幅为10.4%（商务部数据）。与此同时，2017年全国预计开业大型商业项目数量更是高达970个，商业体量预估达9851万平方米，是2016年新开业商业体量的近2.3倍。
商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡。新增的商业物业连同已有的，使得商业物业总存量快速攀升，即便空置率保持在现有的水平上，闲置的总量也将十分惊人。相比之下，近些年新增的商业物业在硬件等方面优于此前的存量，这使得原有的商业物业面临的挑战更大。
可以预见，随着房地产步入下半场，通过创新挖掘存量商业物业的价值，将是开发商面临的首要任务，也将培育出新的发展模式和利润增长点。
三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来
70年是我国房屋建筑产权的归属年限，姑且可以将其视为一个生命周期。如果我们将此看作一个整体的话，开发商所占据的项目规划、建设施工及新房销售等只占这个周期里5年的时间，而后期的社区服务则占据65年，市场空间巨大。而在房地产行业现有的商业模式中，并未开发这些存量住户的价值。
可是，随着房地产市场的逐步成熟及存量房比例的不断提高，社区服务的商业价值在不断显现，地产服务行业将超越地产开发，成为新的盈利增长点。
1. 从关注造房子到提供全生命周期服务，社区服务前景广阔
社区服务的发展前景究竟有多广阔？一方面，近年来，随着新中产阶级崛起，消费不断升级促进了物业服务需求市场特别是物业服务中的增值服务市场的崛起；另一方面，物业服务的在管面积正逐年增加，规模效应凸显。
一组数据对比可以说明，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平尚不足30%。根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元，社区服务市场必将是一个万亿级的蓝海。
对于社区物业服务来说，未来将从单纯的物业管理升级到物业服务。如何为居民提供更好的服务及配套设施，将成为开发商在开发环节思考的重要内容。目前，越来越多的开发商在尝试线上App、智能家居、配套医疗、配套教育等方面的探索，虽然现在看来还只是锦上添花，但是未来很可能会成为雪中送炭。
参照美国的发展趋势，未来中国房地产业的重心必将落在地产服务行业。而且互联网重新构建了房地产业的生态结构，社区服务因为满足了互联网化的四大要素而成为未来发展的重点：拥有海量的用户基础，具备长尾价值；根据不动产的固有特性，可以提供产品 服务的非标准化产品；具有广阔的市场空间；当前效率偏低，用户痛点多。尽管社区O2O仍处于初创期，但如果能够满足住户需求，后期市场空间广阔。
2. 社区后市场备受关注，传统物业开始资本化
随着大数据、云计算、移动互联等新科技的兴起，越来越多的物业服务企业在社区O2O领域进行探索，形成了多种风格的社区服务模式。物业服务已然成为一个潜力巨大的新兴服务产业，吸引了越来越多的房地产企业涉足于此。不仅如此，2015年以来，多家房地产龙头企业，如万科、碧桂园、中海等都纷纷拆分物业，让其资本化，独立走向市场。物业这个新兴的服务产业，如何获得更多的客户服务接口，把握业主消费需求，为社区提供更多如医疗、养老、教育和就业之类的增值服务，将会成为未来利润的增长点。开发商们无疑将增加对生活服务领域的关注，形成自身物业增值服务的特色，为发展成为有竞争力的社区综合服务运营商而不遗余力。
四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量
未来房地产资产证券化业务将会以物业费ABS和类REITs破冰尝试为起点，最终过渡到成熟的REITs模式。
类REITs主要是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。当前，专项产品不仅为投资人提供了理财产品，而且也在盘活存量资产和拓展企业融资渠道方面做出了积极尝试，满足了投融资双方的需求。
资产证券化可以使房企达到融资目的又不提升负债率，专业能力强的资管公司可充当多个证券化项目的SPV（特殊目的载体：接受发起人的资产组合并发行以此为支持的证券的特殊实体）或提供专业顾问服务，探索整合同一区域不同归属的低效资产，将其纳入一个资产包内统筹更新，可使其重新焕发区域活力，提升现金流。
REITs则意味着投资者可以拥有地产的物业，并在这些项目长期运营中不断分享租金收益和物业的升值。REITs的主要特点在于集合投资者资金投资于成熟物业组合，由专业机构进行经营管理，并将大部分租金收益以分红方式分配给投资者。参照欧美房地产业成熟国家的发展程度，粗略测算，中国式REITs的营收空间介于400亿~2000亿元。不过，由于我国的存量市场还在迅速膨胀，这个数据也会随着存量市场的增大而水涨船高。
对开发商来说，则可以通过REITs解决持有运营物业投资规模大、回收周期长、运营管理要求高所带来的问题，开发商可以将物业出售给REITs实现退出，缩短投资回报周期，提高资金使用效率，这有助于开发商专注提高运营管理能力，实现轻资产转型的经营模式。
相较于成熟市场而言，REITs在中国的发展才刚刚起步，监管制度、法律法规和相关的税收配套机制尚不完善。另外，商业物业的投资回报普遍较低，是制约REITs发展的关键因素。但REITs业务是一片新蓝海，大量的领域仍待探索，这给房地产行业留下了巨大的创新和想象空间。
目前国内主要案例有类REITs性质的中信启航专项资管计划，高和资本发行上海中华企业大厦私募REITs，华侨城欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划，鹏华前海万科基金以写字楼物业费收入为基础资产的信托投资基金，以及博时世贸物业资产支持专项计划等。
综上所述，当存量地产的掘金大幕徐徐拉开时，存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化是四大新的掘金机会，这需要业内人士进行更多的实践和探索。由于城市更新等存量开发模式已经比较成熟，也有许多著作专门研究，所以本书将聚焦在存量运营、社区服务和存量资产证券化这三大内容，在后续章节详细展开论述。总体来说，200多万亿元的存量市场，是足够宽广的赛道与舞台，存在着足够多的机会等待我们去挖掘，也有足够的空间滋养成千上万家企业的生存和发展，下一个巨无霸、独角兽可能就在我们身边。
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