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| 編輯推薦： |
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本书所选案例以《*人民法院公报》案例为主，同时，精选了部分*人民法院直接裁判的具有指导性的案例。通过对案件争议焦点所涉及的法律问题进行评析后形成的并为裁判结论所确立的规则，是案例的核心内容、灵魂所在，对法官在同类案件中认定事实、适用法律具有启发、引导、规范和参考作用。作为本书核心内容，突出对所提炼裁判规则解读的指导意义，以超越个案审判的视野，研究案例所体现的法律规则、法律原理、法律精神以及裁判方法、裁判理念等核心价值，达到将裁判规则适用于类案的效果。对与裁判规则相关联理论问题进行系统梳理和深入探讨，以期能够较为全面地阐释裁判规则的精髓，推动对法律的理解、阐释与适用，从而拓宽法官、检察官、律师等法律工作者发现问题、解决问题的渠道。
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| 內容簡介： |
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本丛书突破了传统法律案例类图书的要点提示、案情、法院审判、裁判要旨、评析等写作模式;在编写体例上，采取了【裁判规则】、【规则理解】、【拓展适用】、【典型案例】的体例。以裁判规则为主线，在内容和体例上都具有一定的独创性，突出强调不仅要关注公报案例等指导性案例本身，而且要关注指导性案例所形成规则的理解与适用，侧重于弥补法律漏洞以及阐释实务中如何正确理解与适用法律，致力于为读者迅速查找指导性案例和把握裁判规则提供最为便捷有效的途径。
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| 關於作者： |
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江必新男，湖北枝江人。西南政法大学法学学士、法学硕士，北京大学法学博士。现任最高人民法院党组副书记、副院长、审判委员会委员，二级大法官。兼任中国法学会副会长、中国行为法学会会长、中南大学教授。1999年被评为全国十大杰出中青年法学家、2009年被评为当代中国法学名家，2015年获中国行政法学杰出贡献奖、2016年获第二届金平法学成就奖。
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| 目錄：
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目录Contents
第一章物权变动原则
规则1善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护 【规则理解】
一、物权变动的公示原则
二、物权公示的方式
一公示方法之特性
二物权公示之形式
三、物权公示的效力
一物权公示的设权效力
二物权公示的对抗效力
三物权公示的宣示效力
四物权公示的推定效力
五物权公示的公信效力 【拓展适用】
一、物权变动与其原因行为的区分
一原因行为的生效要件
二物权变动的生效要件
三区分原则的意义
二、公示公信原则与善意取得制度
三、不动产登记的制度价值
一不动产登记制度概要
二不动产登记的程序设计 【典型案例】丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
规则2不动产物权变动只能在登记时生效，不能因未登记而认定该不动产转让合同全部未生效 【规则理解】
一、区分原则的基本内涵
二、对区分原则的认识过程
三、区分原则的实践意义 【拓展适用】
一、非基于法律行为发生的物权变动
一非基于法律行为发生的物权变动的内涵
二非基于法律行为发生的物权变动的情形
二、形式主义物权变动模式的例外
三、登记的性质
四、占有之于不动产的意义 【典型案例】湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案
00最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用物权卷目录00
第二章不动产登记
规则3不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定 【规则理解】
一、不动产登记簿的性质
一不动产登记簿的内涵
二不动产登记簿的特征
二、不动产权属证书的性质和作用
一不动产权属证书的性质
二不动产权属证书的作用
三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系 【拓展适用】
一、不动产登记行为性质辨析
一不动产登记是不动产物权的公示方式
二不动产登记在现阶段系行政机关的一项行政行为
二、不动产登记与不动产物权变动的关系
三、正确区分不动产登记与行政确权 【典型案例】四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案
规则4权利人享有物权不能成为其享有合同解除权的理由 【规则理解】
一、负担行为与处分行为的关系
一负担行为与处分行为的内涵
二区分负担行为和处分行为的意义
二、《物权法》确立的区分原则
三、物权优先效力的例外情形
四、合同解除权的行使 【拓展适用】
一、物权行为的独立性与无因性
一物权行为的独立性
二物权法未采纳物权行为理论的理解
三物权行为的无因性
二、对登记前不动产买受人的保护 【典型案例】成都讯捷通讯连锁有限公司诉四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
第三章物权的保护
规则5返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出 【规则理解】
一、返还原物请求权
一返还原物请求权的内涵
二行使返还原物请求权的构成要件
二、无权占有
三、占有对不动产物权变动的意义 【拓展适用】
一、占有制度
一设立占有制度的目的
二对占有保护的方式
二、占有与本权的关系
三、占有保护请求权与物权请求权的关系
一占有保护请求权与物权请求权的区别
二占有保护请求权与物权请求权的竞合 【典型案例】连成贤与臧树林排除妨害纠纷案
第四章建筑物区分所有权
规则6建筑物区分所有权使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用 【规则理解】
一、建筑物区分所有权的内涵
一建筑物区分所有权狭义说
二建筑物区分所有权广义说
三建筑物区分所有权最广义说
二、建筑物区分所有权的特点
一建筑物区分所有权具有复合性
二建筑物区分所有权具有整体性
三建筑物区分所有权中专有部分所有权具有主导性，而共有部分共有权与成员权具有附随性
三、建筑物区分所有权中专有部分的认定
四、建筑物区分所有权中专有部分所有权的行使
一对专有部分的权利
二行使专有权应承担的义务 【拓展适用】
一、专有部分范围的界定
二、露台属于专有部分范围的把握
一符合规划
二规划上专属于特定房屋
三建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同
三、住宅商用的把握
一住宅商用的利弊
二住宅商用的条件
三住宅商用的法律后果 【典型案例】
1顾然地与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案
2张一与郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
第五章物业管理
规则7开发建设单位擅自与物业管理公司签订合同，侵犯业主的合法权益，属于无效行为 【规则理解】
一、物业服务合同概述
二、物业服务合同的种类
三、前期物业服务合同
一前期物业服务合同的内涵
二前期物业服务合同的特征
三前期物业服务合同与普通物业服务合同的关系
四、前期物业服务合同的效力
一前期物业服务合同的效力范围
二前期物业服务合同的效力期间
三前期物业服务合同的无效情形 【拓展适用】
一、物业服务合同性质的评析
一委托合同说
二劳务合同说
三承揽合同说
四 服务合同说
五 混合合同说与独立合同说
二、物业服务合同的效力
一合同法关于合同效力认定的一般原则
二关于物业服务合同无效的专门规定 【典型案例】海南自力投资有限公司与海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案
规则8物业管理公司有权对业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为依法提起诉讼 【规则理解】
一、物业服务企业的诉讼地位
一对当事人的理解
二物业服务企业的当事人地位
二、物业服务企业的义务
一约定义务
二法定义务与附随义务
三、建设区划内绿化归属
一属于全体业主共有
二属于国家所有
三属于业主个人所有
四、业主独占使用权的行使 【拓展适用】
一、妨害物业服务与管理行为的主体
二、业主承担责任的内容
一约定义务
二法定义务
三附随义务
四其他义务
三、业主承担责任的方式
四、业主交纳物业费义务特殊性的把握
一业主欠缴物业费的正当理由的认定
二业主不得抗辩的理由
三业主应当交纳的前提
四房屋所有权与使用权相分离的物业费交纳 【典型案例】青岛中南物业管理有限公司南京分公司与徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案
第六章业主知情权
规则9业主以合理的方式行使知情权应当受到法律保护 【规则理解】
一、业主知情权概述
二、业主知情权的行使主体
三、业主知情权的范围与内容
一维修资金的筹集、使用情况
二管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录
三物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
四建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况
五其他应当向业主公开的情况和资料
四、业主知情权的义务主体
五、业主知情权限的行使方式
一请求公布相应事项
二请求通告相关事项
三查阅相关资料 【拓展适用】
一、股东知情权
二、消费者知情权
三、患者知情权
四、知情权与隐私权的冲突与协调
一公共利益原则
二公众人物原则
三特殊群体特别保护原则 【典型案例】
1夏浩鹏等人与上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案
2孙庆军与南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案
第七章建筑物共有
规则10建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业可以享有一定比例的收益 【规则理解】
一、建筑物共有部分的认定
一我国物权法对共有部分界定的内容
二司法解释对共有部分的规定内容
二、建筑物区分所有权人对建筑物共有部分共有权的行使
一建筑物区分所有权人对共有部分的权利
二建筑物区分所有权人对共有部分的义务 【拓展适用】
一、车库、车位归属处理的把握
一对首先满足业主需要的理解
二未首先满足业主需要情形下处分效力的确定
三建设单位是否可将车位、车库出售、出租给业主以外的第三人
二、绿地的专有使用权
一关于绿地属于个人所有的理解
二关于明示的方式 【典型案例】无锡市春江花园业主委员会与上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案
第八章相邻关系
规则11相邻关系人建房时，未充分考虑相邻建筑物的安全，给相邻方造成损害的，应负赔偿责任 【规则理解】
一、相邻权的性质
一相邻权关系的内涵
二相邻权的特性
二、相邻关系的特点
一相邻关系必须基于不同权利人的不动产相邻而产生
二相邻关系的主体是相邻不动产的所有权人或者使用权人
三相邻关系的客体是权利人在行使不动产的所有权或使用权时所体现的利益
四相邻关系的权利行使具有相互性
三、相邻损害防免关系
一相邻损害防免关系的范围
二相邻损害防免关系纠纷中的权利义务
四、相邻污染侵害纠纷 【拓展适用】
一、相邻关系处理的原则性规定
二、相邻关系的种类与具体处理依据
一因用水、排水产生的相邻关系
二因通行产生的相邻关系
三因相邻土地、建筑物的利用而产生的相邻关系
四因通风、采光、日照引起的相邻关系
五因排污产生的相邻关系
六因防险产生的相邻关系
三、处理相邻关系的原则
一有利生产、方便生活的原则
二团结互助、公平合理的原则
三习惯补充的原则
四、相邻权与地役权的关系
一权利性质不同
二权利产生不同
三权利主体不同
四权利内容不同
五权利效力不同
六是否需要支付对价不同 【典型案例】新华日报社与南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案
0最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用物权卷目录0规则12出租人近距离建楼房影响承租人承租房屋采光、通风的，承租人有权提起违约或侵权诉讼
【规则理解】
一、因通风、采光、日照等引起相邻关系的概述
一因通风、采光和日照等引起相邻关系的性质
二因通风、采光和日照等引起相邻关系纠纷的法律适用
二、因通风、采光、日照等引起相邻关系的法律特征
一相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人或者使用权人
二相邻关系的客体是相邻土地利用中所体现的利益
三妨碍行为的标准
三、通风、采光、日照受到妨碍时物权法上的救济方式
四、相邻关系中侵权责任与违约责任的竞合 【拓展适用】
一、相邻权与地役权的关系
一两者之间的联系
二两者之间的区别
二、侵犯相邻权行为与行政违法行为的交叉和冲突
一侵犯相邻权，但并未违反行政法律规定的情形
二违反相关行政法律规定，但并未侵犯相邻权的情形
三既违反相关行政法律规定，又侵犯相邻权的情形
三、相邻关系纠纷与人格权纠纷的关系
一相邻权与人格权性质不同
二是否以权利人在地理位置上相邻为要件不同
三侵害来源不同
四侵害的客体不同 【典型案例】新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷案
第九章善意取得
规则13行为人取得他人合法所有动产，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，不构成善意取得 【规则理解】
一、无权处分行为的效力
一合同法上的无权处分合同属于效力待定合同
二物权法上权利人可以追回财物
二、善意取得制度的适用范围
三、善意取得的构成要件
一受让人出于善意
二通过交易行为取得财产，并支付了合理的对价
三履行财产转移的公示方式
四、无处分权人与受让人之间订立的转让合同的效力与善意取得制度的适用之间的关系 【拓展适用】
一、善意取得制度的价值基础
一保护交易安全的需要
二提高交易效率、降低交易成本的需要
三出于公平的考虑
二、判断受让人构成善意的时间节点
三、不动产善意取得的主要情形
一错误登记的情况
二共有人擅自处分不动产的情况
三其他原因导致不动产权利发生变更，但尚未在不动产登记簿上体现
四、善意取得制度与夫妻共同财产
五、善意取得的举证责任
六、善意取得的法律后果
一善意第三人取得财产的所有权
二原权利人丧失权利
三原权利人取得对无权处分人的债权请求权 【典型案例】刘志兵与卢志成财产权属纠纷案
第十章财产无主的认定
规则14对无主房屋所有人生前尽了主要扶养义务，可以适当分得部分无主财产 【规则理解】
一、无人继承又无人受遗赠遗产的条件
一无人继承
二无受遗赠人
二、无人继承又无人受遗赠的遗产归属
三、适当分得遗产权的把握
一权利人的范围
二权利产生的依据
三立法目的
四分得的份额
五权利的行使方式 【拓展适用】
一、遗失物的认定
一遗失物为动产
二遗失物为占有人丧失占有的物
三遗失物为非因占有人的意志丧失占有的物
四遗失物非无主物
二、拾得人义务的把握
一返还权利人的义务
二妥善保管遗失物
三、有关部门对拾得遗失物的义务
一通知权利人领取
二妥善保管遗失物
四、权利人的义务
一支付保管遗失物费用的义务
二按照承诺支付报酬的义务
五、无人认领遗失物的归属 【典型案例】陈益锡申请认定财产无主案
第十一章土地承包经营权
规则15承包土地的农民落户小城镇，其土地承包经营权可以保留或者依法流转;如该土地被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款 【规则理解】
一、土地承包经营权的内涵
一土地承包经营权以土地归国家所有或集体所有为前提
二土地承包经营权的主体包括公民个人或者农村集体经济组织
三农村土地承包采取家庭承包方式或者采取招标、拍卖、公开协商等方式
四土地承包经营权的内容根据法律或者土地承包合同的约定产生
五土地承包经营权是农村集体组织成员权的体现
二、土地承包经营权的流转方式
一转包
二互换
三出租
四转让
五其他方式
三、土地征收、征用时对土地承包经营权的补偿
一土地征收的条件
二土地承包经营权的独立补偿地位 【拓展适用】
一、土地承包经营权的性质
二、土地承包经营权的产生方式
三、土地承包经营权的产生要件
一土地承包经营权的产生以承包经营合同的生效为要件
二土地承包经营合同的生效要件
四、土地承包经营权的消灭
一发包人或承包方不履行承包合同约定的义务
二承包人交回承包地
三全家落户小城镇
四全家农转非
五土地承包经营权转让
六原承包土地被依法征收
五、土地转让、互换、转包与出租情形下补偿款的归属
【典型案例】陈清棕与福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会第一村民小组、福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会征地补偿款分配纠纷案
规则16经依法召集村民会议讨论决定后，村民委员会与他人订立的不违反法律强制性规定的协议应认定为有效 【规则理解】
一、集体所有权概述
一集体所有权的主体
二集体所有权的客体
二、农村集体所有权的行使主体
一属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权
二分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权
三属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权
三、农村集体所有权的行使程序
一决定土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包
二个别土地承包经营权人之间承包地的调整
三土地补偿费等费用的使用、分配办法
四集体出资的企业的所有权变动等事项
五法律规定的其他事项 【拓展适用】
一、村民委员会概述
一村民委员会的性质
二村民委员会的产生
三村民委员会的议事规则
二、村民委员会在农村土地承包与流转中的职责
一村民委员会是土地承包经营关系中的发包方
二村民委员会是农村土地承包经营权的保护者
三村民委员会是土地承包经营权流转的维护者
四土地承包经营权纠纷的调解机构
三、村民委员会的诉讼当事人地位
一诉讼当事人的类型
二村民委员会属于诉讼当事人中的其他组织
四、集体财产的保护 【典型案例】 浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
第十二章抵押权
规则17抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，该转让行为并非绝对无效 【规则理解】
一、抵押人对抵押物享有之权利
一抵押物的用益权
二在同一抵押物上设定多个抵押权的权利
三出租、出借抵押物的权利
四转让抵押物的权利
二、抵押登记的效力
一登记生效主义
二登记对抗主义
三已办理登记的抵押物能否转让
三、抵押物转让的限制
一我国法律对抵押物转让相关规定的沿革
二突破限制条件转让抵押物之效力 【拓展适用】
一、抵押人得以转让抵押物的合理性证成
二、探寻抵押物转让的立法模式与路径选择 【典型案例】贵州百花药业有限公司与遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案
第十三章债权出质
规则18受让人签约时明知受让的标的债权已出质并未提出异议的，不影响其与让与人之间债权转让协议的效力 【规则理解】
一、我国语境下关于债权人转让合同权利的法律意涵
一债权人转让合同权利与债权让与
二债权让与的历史发展概述
三我国关于债权让与的立法沿革
二、债权让与与通知的关系
一通知是否为债权让与合同的构成要件
二通知的法律效力
三通知的制度价值
三、出质人对质物享有之权利
一对质物的处分权
二排除妨害请求权
三对主债务人的追偿权与代位权
四对质物的收益权
四、权利质权的特殊性
一权利质权为质权
二权利质权的标的为具有让与性的所有权之外的财产权
三权利质权对出质人权利的限制
四权利质权法律处分上的限制
五、权利标的的范围和种类 【拓展适用】
一、债权让与的理论构成
二、债权让与的限制因素
一根据合同性质不得转让
二按照当事人约定不得转让
三依照法律规定不得转让
三、债权多重让与下的优先权问题
一关于债权多重让与的比较法视野
二我国对处理债权多重让与问题的探索
四、权利质押与权利抵押之比较
一标的性质的比较
二权利设定形式的比较
三担保效力的比较
四权利实现方式上的比较
五、一般债权质押的若干问题
一一般债权可设质性的制约
二我国对一般债权质押的相关法律规定
三以一般债权设质的相关制度设计 【典型案例】佛山市顺德区太保投资管理有限公司与广东中鼎集团有限公司债权转让合同纠纷案
第十四章占有
规则19债权人以自己名义长期占用、管理债务人房屋，无人提出异议，属善意占有 【规则理解】
一、占有的内涵
二、占有的性质
一占有并不仅是所有权的一项权能
二占有不是一种权利
三占有是具有法律意义的事实
三、占有的法律特征
一占有的主体具有广泛性
二占有的客体只能是物
三占有须有占有的意思
四占有须有对于物产生事实上的管领与控制
四、占有分类的法律意义
一自主占有和他主占有
二有权占有与无权占有
三直接占有与间接占有 【拓展适用】
一、占有的效力
一占有的权利取得效力
二占有的权利推定效力
二、占有的保护
一物权法中对占有保护的意义
二占有的私力救济
三占有的公力救济
三、权利人与占有人的关系
一在基于合同关系产生的权利人与占有人的关系中，采用约定优先，法律规定补充的原则
二占有人使用占有物的法律责任
三占有人的损害赔偿责任
四、取得时效与占有 【典型案例】胡德开等申请确认房屋所有权案
规则20当事人未就继续占有动产的占有改定达成协议的，不能构成物权法规定的占有改定 【规则理解】
一、动产物权的变动要件
二、动产物权观念交付的类型
一简易交付
二指示交付
三占有改定
三、占有改定的构成要件 【拓展适用】
占有改定与善意取得 【典型案例】青岛源宏祥纺织有限公司与港润聊城印染有限公司取回权确认纠纷案
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规则3：不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期。
【裁判规则】
根据《物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。【规则理解】
一、不动产登记簿的性质
一不动产登记簿的内涵
《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿,是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。《不动产登记暂行条例》第8条第3款规定，不动产登记簿应当记载以下事项：1不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;2不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;3涉及不动产权利限制、提示的事项;4其他相关事项。不动产登记簿由不动产登记机构保管。《物权法》对不动产物权变动原则上采登记生效主义，登记即不动产登记簿上的记载，而所谓登记生效，即以记载于不动产登记簿时作为物权取得、变更、消灭的判断时点。根据物权公示原则，记载于不动产登记簿时即完成不动产物权公示，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿的记载为根据，即不动产登记簿所记载的权利人推定为不动产物权的权利人,不动产登记簿所记载的不动产物权的内容推定为权利人所享有的不动产物权内容。
不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的权利正确推定效力，对实现不动产物权变动中的客观公正具有十分重要的意义，也因为登记簿有此效力，第三人对登记簿的信赖才受到法律的保护，交易的安全才有保障。
不动产登记制度之核心,其实就是如何形成具有极高权利表征准确率的不动产登记簿。从立法上讲,不动产登记簿的科学编制问题,正是不动产登记制度之中心。基于此,不动产登记簿毫无疑问是不动产登记制度之核心概念。
首先，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此，具有无可争辩的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，权利人可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据。
其次，不动产登记簿具有较强的公信力。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是国家公权干预的结果，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障。
再次，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
二不动产登记簿的特征
根据物权公示原则，不动产登记簿具有四个基本特征：一是统一性，即一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个。这样，一个区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好地建立。二是官方性，即不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保。三是持久性，即不动产登记簿将由登记机关长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消逝而受到损害。四是公开性，即不动产登记簿不是秘密档案，登记机关不但应当许可权利人和利害关系人查询，而且还要为他们的查询提供方便。由于不动产登记簿的这四个特征所决定，不动产登记簿只能由不动产登记机构管理。最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第94页。
二、不动产权属证书的性质和作用
一不动产权属证书的性质
《物权法》第17条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。《不动产登记暂行条例实施细则》第20条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。可见，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。一般来说，不动产权属证书是指由不动产登记机关在对特定不动产权属情况进行登记之后,按统一格式制作并交由不动产登记物权人持有或保存的一种正式书面证件。不动产权属证书作为不动产登记簿内容的证据,证书上的内容应当以不动产登记簿为根据。根据《物权法》的规定，不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证证明,其本身并不具有设立、消灭、变更不动产物权的功能。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书作为初步证据。
二不动产权属证书的作用
1交易活动中,不动产权属证书可以起到物权归属初步证明作用，对交易便捷有相当的促进作用。一般而言，不动产权属证书由不动产登记机关按统一格式制作，有一定的防伪手段，且记载内容与不动产登记簿一致。因此，从交易便捷的角度分析，民事主体可以从不动产登记证书来了解不动产登记簿上记载的事项，无需专门到登记机关查阅登记簿。当然，涉及变动物权的问题，还是应当按照以不动产登记簿为准的原则，以避免出现不必要的风险。
2对于保证不动产登记活动的秩序与安全有一定的作用。不动产权属证书的发放可以证明登记机关根据事实、法律和当事人的申请,完成了相应登记的事实。由于证书记载的内容与登记簿的内容具有一致性，权利人可以根据自己持有证书内容,掌握自己的财产情况,而不必经常去查阅登记簿。此外,不动产权属证书也可以侧面保护登记的安全。因为，不动产权属证书系依据不动产登记簿的记载发给权利人,如有疏漏错误，权利人可以较为便利地发现问题。此外，登记簿由登记机关记载并且由该机关保管,不在权利人的控制之下,如果登记机关或者其工作人员不慎变动了登记簿的内容,权利人就面临权利受损的危险。如果出现二者不一致的情形,权利人即可以以权属证书为依据，请求登记机构根据原始登记申请材料来确认不动产登记簿记载事项的真实性。当然，在不动产登记簿上的错误记载被更正之前，对第三人而言，仍应当信赖登记簿上的记载。
3对于判断双方是否存在债的关系方面有一定的证明意义。一般而言，权属证书由权利人持有，没有特殊情形不会交由他人。例如房产证的交付虽不能产生房屋所有权转移的法律效力,但对于卖方有转移房屋所有权的意思表示有一定的证明力。当然，随着物权法相关法律问题进一步普及，这一方面的意义将会越来越弱。
三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系
不动产权属证书在我国由来已久，我国历史上曾长期存在着地契房契等不动产权利证书。孙宪忠:《中国物权法总论》第二版,法律出版社2009年版，第340～341页。
在《物权法》施行之前,不动产权属证书几乎是不动产物权人拥有不动产物权并对不动产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。在众多与不动产权利相关的法律、法规,甚至是部门规章中,除了土地登记卡、房屋登记卡之类的概念外,并没有关于不动产登记簿的规定。有学者认为，《物权法》第17条关于不动产登记簿与不动产权属证书之关系的规定,充分揭示了立法者关于不动产登记观念的艰难转变，虽然认识到了不动产登记簿在不动产登记制度中的重要性，但仍无法割舍曾长期使用的不动产权属证书概念。因此，在《物权法》施行之前，无论单位还是个人普遍形成重视不动产权属证书而轻视不动产登记的观念。实践中，因为对不动产权属证书的内涵理解不准确，存在以下几种错误认识：1颠倒了不动产登记簿和不动产权属证书的关系,以为不动产权属证书才是证明不动产物权的惟一合法凭证,登记簿只是行政机关的档案,以至于将是否持有房产证来判断是否拥有不动产物权的根本依据。2轻视登记簿记载的作用，错误地理解不动产权属证书的性质,认为不动产权属证书代表其上记载的物权,进一步认为交付不动产权属证书则物权发生变动。事实上，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书,不动产权属证书也不例外，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生,至于证书的有无和存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关,转移权利也无法通过交付证书进行。不动产权属证书作为一种证书,虽然可以初步证明物权归属的法律事实,但其具有证明力的依据是其上的记载与登记簿上的记载具有一致性，如果没有不动产登记簿记载为依据或与登记簿的记载不一致,则其不再产生相应的证明力。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。此外，涂改、伪造不动产权属证书,被一些非法之徒视为获取不义之财的捷径。严禁涂改、伪造不动产权属证书,一直是我国不动产管理制度的一项重要内容。这也是实践中重不动产权属证书而轻登记簿记载的一个侧面印证。《物权法》的规定，将不动产登记簿作为记载不动产物权的基本载体并与此同时允许权利人、利害关系人查阅、复制登记资料，不动产权属证书越来越回归于不动产物权上证明的作用。
《不动产登记暂行条例实施细则》第22条规定：不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。实践中，因为遗失等原因，常存在登报注销不动产权属证书的情况，但权属证书被注销尚可依据不动产登记簿重新发放，权属证书注销与否与不动产物权的变动并无必然联系，也不能作为权利人不再享有权利的依据，如果不动产登记簿中载明的权利归属和内容没有变化，则应当认定物权未变动。在不动产权属证书和不动产登记簿不一致的情况下，权利人可以直接向登记机关请求依据不动产登记簿变更其权属证书的内容;但是如果其认为不动产登记簿错误的，需要提供充分的证据，包括其个人的身份证明、取得该不动产物权的原始合同，等等。【拓展适用】
一、不动产登记行为性质辨析
对于不动产登记行为的法律性质，理论上存在争议，主要有三种观点：第一种观点是行政行为说。该说认为不动产物权登记是不动产登记机构代表政府对不动产物权进行登记并进行公示，依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为。王达：物权法中的行政法问题：不动产登记制度，载《人民法院报》2007年3月27日。
第二种观点是民事行为说。该说认为登记系基于当事人的登记请求权这一私法上的权利而发生，在法律效果上发生物权变动的公示效果，因此，登记应属民事行为。第三种观点是混合说。该说认为不应当将登记行为作为一个整体来认定其性质，登记不是单一的不可分解的行为单元，在登记的不同阶段会有不同的性质，在申请登记的环节属于民事法律行为的性质，由申请人决定是否申请登记以及登记的内容为何;在登记审查环节则属于行政法律行为的性质。屈茂辉：《物权法总则》，中国法制出版社2005年版，第356页。
笔者同意第三种观点。从不动产登记制度的历史及我国的实际看，我们既不能否定不动产登记具有的不动产物权设立、变更、转让和消灭这一私法效力，也不应否认不动产登记在程序上具有的公法色彩。
一不动产登记是不动产物权的公示方式
与各国民法相同，我国《物权法》规定，物权公示方法因物权标的为动产或不动产而有所不同。动产物权设立的公示方法为占有，动产物权变动的公示方法为占有的移转交付;不动产物权设立及变动的公示方法均为登记。物权公示的目的是使物权权属状况采用某种能够为社会公众所知晓的外部表现形式，以透明物权关系及保护交易安全。而由登记机关对物权状态进行记载并制作表明权属和客体状况的证书，更明确地记载权利人享有的物权类型，比占有更容易表征标的物上的物权，因此，登记作为大多数国家不动产物权变动的公示手段。如果采用现代的观念，我们可以对不动产登记制度的实行提供以下理由：1国家对土地问题的重视。土地制度不仅涉及一国之基本经济制度，而且涉及一国之政治制度，故国家必须对土地权利的设立、转让予以强力管制。2资源利用的需要。在一切自然资源中，土地最具稀缺性，根本不可再生。由此，对土地的利用必须置于国家的统一控制之下，而不动产物权的透明，则是控制的前提。3城市规划、环境保护的需要。4保证国家税收。唯有确保不动产流转的公开性，方可避免逃税漏税，以维护国家利益。5不动产交易秩序的规范。伴随所有权中心由所有向利用的转化，不动产流转频繁，他物权的设定日益多样，而用益物权基本上设定于不动产，担保物权也主要设定于不动产，不动产物权关系日益复杂，交易安全之保护更为紧要。为此，不仅不动产物权的公示必须采用较之占有更为严格的登记方式，而且，不动产登记本身，甚至不得不成为不动产物权成立的依据和不动产物权存在的法律证据。尹田：《物权法理论评析与思考》第二版，中国人民大学出版社2008年版，第260页。
同时，由于不动产物权是涉及国计民生的重要权利，故国家机关无论是行政机关还是司法机关基于国家行为权威性、严肃性的特点承担不动产登记的职能，公众基于对公共权力机构权力来源可靠性的认同以及对于公共权力本身的信赖，从而很自觉地认同登记的权利即是真实的权利。对登记记载内容的信赖能更好地保护交易安全。即使在登记生效主义的立法例下，登记与不动产物权生效联系在一起，也不能将登记理解为赋予不动产物权的行为。不动产物权并非国家机关通过登记赋予的权利，而是民事法律行为或法律事实的结果。法律规定不动产登记的主要目的在于公示，公示的目的又在于产生公信力，保护交易安全。登记行为只是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，登记行为并不是权利创设行为，切不可将公示的手段误以为权利本身。姚辉：不动产登记机构赔偿责任，载《法学》2009年第5期。
对此，《物权法司法解释一》第1条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。该条专门就实践中存在的不动产物权因登记发生变动，涉及登记的争议只能通过行政诉讼解决的错误观点予以澄清。
二不动产登记在现阶段系行政机关的一项行政行为
根据《不动产登记暂行条例》第4条、第5条的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记具有行政行为的特点。但其又不同于一般的行政许可或行政确权行为。如前所述，不动产登记源自物权法制度，不动产登记行为所引发的物权变动的法律效果并非来源于登记机构的意思表示，而是来源于民事法律制度的规定，登记机构无权对当事人间的不动产权属法律关系进行设定或变更，登记行为不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认识和判断，登记机构未作出意思表示从而直接设定行政法上的权利和义务。为此，有学者借鉴日本以及我国台湾地区的行政法律制度提出了准法律行为的行政行为概念。该种表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全是基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。笔者认为，不动产登记比较符合准法律行为的行政行为的基本特征。
二、不动产登记与不动产物权变动的关系
从不动产物权的公示方式看，不动产登记是不动产物权的公示方式，但并非必然作为不动产物权变动的生效要件。从比较法上看，基于采纳的物权变动模式不同，存在两种立法例：一是公示生效主义，即非经公示，不发生物权变动;二是登记对抗主义，即是否公示，不影响物权的变动，仅影响物权是否具有对抗第三人的效力。我国《物权法》原则上采用登记生效主义模式，以登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力。土地承包经营权、地役权则自合同成立时即发生物权效力，当然也可以进行登记，只不过未经登记不得对抗善意第三人。至于非基于法律行为发生的物权变动，如依据人民法院生效法律文书、政府的征收决定以及合法建造等，物权变动的生效也不是以登记为准。可见，不动产物权生效与不动产登记实处于不同的法律维度，两者不能等同。
从不动产物权变动的原因看，不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，不经法定方法公示，仍然具有物权性质，只不过立法采取不同的物权变动模式导致法律效果存在差异。在基于法律行为发生的物权变动中，我国《物权法》上的主要物权变动模式是债权形式主义，登记被认为是事实行为，而且只能作为不动产物权变动的生效要件存在，登记本身并非赋权行为。不动产物权变动的原因只能是当事人的债权合意包括赠与等单方法律行为以及买卖等双方法律行为。在我国采用债权形式主义物权变动的立法模式前提下，债权合意的效果仅在于设定双方之间的债权关系，不动产所有权的变动，须基于登记而发生。根据目前学界通说，现行法律未明确承认物权行为，则登记仅为事实行为，也即导致物权变动的法律行为只有一个债权行为，因此，不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，如果原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求出让人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动产物权。
从登记权利与真实权利之间的关系看，作为一种拟制的事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。在物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。这一点在内部关系中尤为重要。故而，在不涉及外部第三人时，对权利人是否享有真实的物权，登记只具有权利推定效力，不具有绝对性和终局性。如果权利人所举的证据能够证明其对该不动产享有真实权利的，应该依法确权;但是在涉及外部关系时，则不能轻易推翻登记所表彰的权利外观，而要承认其公信力，这也是《物权法》第106条中不动产善意取得制度中判断第三人是否构成善意的理论基础。
三、正确区分不动产登记与行政确权
不可否认，在我国的法律实践中，确实存在行政机关作为确权机关的情形，这是由我国的具体国情决定的。因为，我国实行的是土地等自然资源的社会主义公有制，土地等自然资源归国家或者集体所有。《土地管理法》第8条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《物权法》第48条规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。单位和个人只能通过法定途径取得使用权。为规范土地等自然资源的利用，我国法律要求土地等自然资源在进入市场之前，就必须将权属界定清楚。故而，对土地及森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源所有权及某些使用权，存在由人民政府进行权属确认的程序。如《土地管理法》第11条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《土地管理法》第16条第1款到第3款规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。有人就此认为，关于土地的争议属于行政争议范畴。笔者认为，这种理解是不对的。上述关于登记造册、核发证书的规定，仅指人民政府为建立地籍簿而进行的土地登记发证行为，即土地总登记，非指《物权法》上的不动产登记发证行为。所谓土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内土地进行的全面登记。其根本目的在于，建立完整清晰的不动产产籍产权制度，通过登记实现对不动产的行政管理，健全适合市场需求的公示及公信的制度，以维护交易安全。崔建远：《物权：规范与学说以中国物权法的解释论为中心》上册，清华大学出版社2011年版，第180页。
因此，政府对土地等自然资源进行登记造册、核发证书的过程，是一个行政确权的过程。在土地等自然资源领域，登记主管部门既承担着土地权属确认的职责，又是法定的其他土地物权的登记机构，使得行政确权和不动产登记在这些领域为同一机关所完成。但是，法律明确规定与行政确权联系在一起的不动产登记，仅仅是上述关于土地等自然资源所有权和使用权的总登记。政府的行政确权行为与登记机构的登记行为是不同的，只有在当事人之间的权属争议是因人民政府进行初始登记而引起时，才能认为权属争议与行政确权有关，如果不是因人民政府对土地等自然资源的权属进行初始登记引发的争议，就不能要求行政确权为前置。而在当事人取得权利后的交易过程中，登记机构所进行的登记发证行为则不属于行政确权行为，而是属于当事人之间的民事纠纷。【典型案例】
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案上诉人一审原告：四川省聚丰房地产开发有限责任公司。
被上诉人一审被告：达州广播电视大学达州财贸学校。
〔基本案情〕
一审法院经审理查明：2001年12月7日，达州市政府向电大财校发出达市府土函〔2001〕75号《关于同意达州广播电视大学原划拨用地补办土地出让手续的批复》，同意该校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处的划拨用地1868115平方米补办土地出让手续，要求该校与达州国土局签订土地出让合同，并申请办理土地变更登记手续。
2001年12月12日，达州国土局颁发达州市国用2001字第3683号《国有土地使用权证》载明：土地使用者电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号G12145-2，用途企建用地，使用权类型出让，使用权面积1868115平方米。
2002年6月，达州国土局颁发《土地他项权利证明书》主要载明：权利人中国农业银行达州市分行营业部，义务人电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号612145-2，使用权类型出让，他项权利种类及范围设定抵押权：1土地证书号:达州市国用2001字第3683号;2抵押面积:1868115平方米;3抵押金额1100万元整;4抵押期限：3年2002年6月13日至2005年6月12日。设定期限2002年6月13日。存续期限3年，终止日期2005年6月12日。
2005年1月30日，电大财校通过招商引资形式与聚丰公司签订《引资协议书》，将四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约18亩土地使用权作价投资与聚丰公司合作建设。
0最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用物权卷第二章不动产登记02005年3月15日，电大财校与聚丰公司签订的《联合开发投资新建西外校区临街部分协议书》中约定：电大财校以四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积8422m2性质为商住用地的土地道路规划发生变化的新增土地约12亩，原达市府土函〔2001〕75号批复的土地下剩约6亩的使用权作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需的资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。
2005年9月23日，电大财校向达州市政府提交达州电大校发200517号《关于改变土地用途的请示》主要载明：该校分三次在四川省达州市通川区西外镇征地6312亩，其中3512亩由划拨变为出让地28亩根据抵押贷款要求。因达州市政府的规划调整，致使电大财校在四川省达州市通川区西外镇的新基地临金山路和南北干道边沿10余亩土地含道路占地未被综合利用。为充分发挥土地资源的最大效益，经电大财校研究，将这10余亩土地由教育用地改变为商住综合用地，综合利用。
2005年11月3日，达州教育局、达州国土局、达州规建局向达州市政府提交达市国土资发〔2005〕350号《关于市电大西外新校区部分用地改变性质的请示》主要载明：根据达州市政府领导批示，现请示如下：电大财校在四川省达州市通川区西外镇分三次征地6312亩建新校区，经过7年建设，新建了教学楼等，篮球场等设施正在通过招商的办法筹集资金建设。2002年达州市政府对四川省达州市通川区西外镇南北干道南延线道路线路走向进行了调整，电大财校新增加用地约8400m2，并按划拨地价补交了使用费。2001年底新校区全面启动建设以来，电大财校报经达州市政府同意后，通过招商引资筹集资金。按照中国农业银行达州市分行的要求，出让取得的土地才能抵押贷款，达州市政府以达市府土函75号文件同意电大财校补办28亩土地由划拨变为出让的手续，获得了2000万元贷款。现电大财校再次申请对划拨土地约12亩补交土地出让金，土地用途变更为商住用地，作为申请贷款抵押物。鉴于电大财校已通过划拨取得了约12亩土地使用权，特建议：1同意将土地用途调整为商住用地。2鉴于南北干道道路线形走向调整，新增加的约12亩已划拨给电大财校使用，由于用地形状呈楔形无法单独使用，建议参照该地块相邻地块拍卖成交价补交土地出让金，依法办理土地变更手续。
2006年1月11日，达州市政府向达州教育局、达州国土局、达州规建局发出达市府函〔2006〕6号《关于同意达州广播电视大学部分划拨用地补办土地出让手续的批复》，主要载明：达市国土资发〔2005〕350号收悉，经达州市政府研究，现批复如下：一、同意电大财校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处已取得划拨土地使用权、面积为8422m2的土地依法办理土地出让手续。用地范围以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005-189号《宗地图》为准。二、该宗土地由电大财校依法补办土地出让手续。土地出让金参照相邻地块拍卖成交价进行补交，补差价格要公正合理并报达州市政府批准。
2007年1月11日，达州市政府向达州国土局发出达市府函〔2007〕3号《关于达州广播电视大学补办土地出让手续的批复》，主要载明：同意电大财校补办四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处805620m2出让手续，并补交土地出让金。同意四川锦都恒缘实业有限公司将出让土地使用权36580m2转让给电大财校。用地范围均以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005-189号《宗地图》为准。
2007年3月7日，达州市政府向电大财校颁发达州市国用2007第01499号《国有土地使用证》，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处，地号772-500，图号2005-189，地类商住综合用地，使用权类型出让，使用权面积8422m2。
2008年1月28日，达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》，主要载明：会议要求一电大财校临街出让土地开发化解学校债务事宜是在原电大财校已同开发商签订合同并由该开发商全额交付土地出让金的基础上形成的，与一般的开发项目有着本质的区别。各相关职能部门要确保该项目的顺利实施。二根据达州市政府领导的要求，由电大财校与开发商再洽谈一次，尽力为学校争取更大的收益。三以电大财校为主体及早拟订合作合同。
2008年3月15日，电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》主要载明：为化解电大财校债务，根据达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》精神，双方达成如下协议。一、合作开发项目名称：学府铭苑。二、项目地址：四川省达州市通川区西外镇金山南路与南北街道交汇处。三、项目规模：按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》，临街开发建设规模129800m2包括电大财校享有的6200m2教学用房。四、合作方式：电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑。五、电大财校的权利和义务：1电大财校有权按约定获取开发效益，且不承担项目开发建设风险4将达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》中的由聚丰公司独自开发部分的土地使用权转让至聚丰公司名下。5确保聚丰公司项目建设规模达到129800m2。若因规划变更导致建设规模增减，增减幅度在2%以内含2%，电大财校收益不变;增减幅度超过2%，电大财校的收益则相应的按同比例增减7协助配合聚丰公司办理土地过户等相关手续。六、聚丰公司的权利和义务：1有权按约定享有开发效益。2有权按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》受让电大财校临街土地使用权。3有权自主开发、自主销售、独自承担开发建设风险。4确保完成设计图纸要求的建设规模129800m2，并按约兑现电大财校利益八、利益分配：1电大财校按约定分享的开发利益：①2500万元人民币;②6200m2的教学用房2900m2的图书馆、实验楼和3300m2的学生公寓;③200米塑胶环形跑道运动场，建设资金200万元，不足200万元由聚丰公司向电大财校补足，超出200万元由电大财校支付超出部分。2聚丰公司享有受让的土地使用权和支付电大财校所得的开发利益后的剩余利润。九、双方利益实现方式：1电大财校享有人民币2500万元收益由聚丰公司按以下方式支付：聚丰公司在合同签订后土地使用权过户前向电大财校首付500万元人民币现金;首付款付清后的6个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金，自首付款付清后18个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金，保证电大财校享有的2500万元人民币兑现总额达到2300万元。剩余200万元聚丰公司在首付款付清后24个月内付清电大财校。3聚丰公司的利益在兑现电大财校利益并缴纳了开发建设有关税费后实现，并按约定受让土地使用权。4办理土地使用权转让期限，电大财校在聚丰公司付清首付款后二十日内办理土地使用权过户手续。十、双方的其他约定：1聚丰公司未按照本合同第九条第一款约定按期兑现电大财校利益，则视为违约，电大财校可解除合同5本协议为双方合作开发之正式合同文本，电大财校与聚丰公司在此之前签订的相关协议与本协议不一致的，以本协议为准。双方合同还约定了图纸及工期、违约责任等内容。
2011年5月9日，电大财校向聚丰公司发出达电大财校函〔2010〕3号《解除函》，主要载明：2010年6月22日达州市政府召开专题会议，对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易。因此，学校已无法履行《合作开发协议书》，并决定解除此协议，请贵公司尽快派人到电大财校办理相关手续，开展清算工作，理清账务，处理善后事宜。
2011年11月17日，达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，主要载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以下简称《城市房地产管理法》等法律法规的规定及2011年10月27日市政府专题会议精神，决定注销市广播电视大学ⅡF3-1-b地块内达州市国用〔2007〕第01499号、达州市国用〔2001〕第3683号土地使用证，达州市国用〔2007〕第01499号、达州市国用〔2001〕第3683号土地使用证作废。
一审诉讼中，2012年4月27日，电大财校向聚丰公司发出达电大校发〔2012〕25号《解除通知》，以聚丰公司未按期支付500万元首付款、达州市政府不予批准《校园规划整体方案》导致合同无法履行、达州市政府要求收回土地为由，通知解除合同。
一审庭审中，电大财校确认聚丰公司在签订《合作开发协议书》后已付款5717000元。
2012年9月14日、26日，一审法院就双方签订的《合作开发协议书》已不能履行，聚丰公司是否变更诉讼请求问题组织双方到庭，向聚丰公司进行释明。聚丰公司当庭向一审法院提交一份其于2012年9月20日作出的《关于是否变更诉讼请求的说明》，明确表示不变更诉讼请求。同时向一审法院提交两份《民事起诉状》，均注明复印属实2012年9月20日，并加盖有四川省达州市中级人民法院印章。拟证明其在法定期限内已向法院提起诉讼主张权利，请求继续履行合同。其中一份《民事起诉状》系聚丰公司于2010年5月11日向四川省达州市中级人民法院出具，另一份系聚丰公司于2011年11月6日向一审法院出具。两份《民事起诉状》载明的起诉请求均为：请求确认聚丰公司与电大财校于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》合法有效，并判决电大财校严格履行合同约定。
电大财校认为该证据不能证明聚丰公司在法定的异议期限内已向法院提起诉讼主张权利，不能证明其主张。并明确表明拒绝对聚丰公司超出法定期限提交的上述证据予以质证。
聚丰公司于2012年2月28日向一审法院提起诉讼，请求：1判令电大财校因单方解除与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》给聚丰公司造成的经济损失11200万元前期投入约3200万元，最低预期利益8000余万元;2诉讼费由电大财校承担。2012年3月7日，聚丰公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，载明：因聚丰公司前期在此项目投入资金数额巨大，解除合同将会造成重大经济损失，故申请将原诉讼请求第一项变更为：判令电大财校立即全面履行与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》，确定规模为129800m2的合作开发项目前期投入约3200万元，预期利益最低不少于8000余万元。
电大财校答辩称：1电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》约定电大财校只享有收益，不承担风险，该协议应为土地使用权转让合同，该转让行为因违反了法律的强制性规定而无效。2假定双方签订的《合作开发协议书》没有违反法律的强制性规定，电大财校也有权按约行使解除权。聚丰公司未按协议第九条第一项的约定付清2300万元价款，故按约应解除《合作开发协议书》。3假如《合作开发协议书》有效，电大财校也有权解除。达州市政府已决定将该宗土地收回整体处置，使双方的合同目的无法实现，故应解除《合作开发协议书》。且用于合作开发的国有土地使用权证已被达州市政府公告注销，双方无法履行合同，故应解除《合作开发协议书》。
〔一审裁判理由与结果〕
一审法院认为，关于合同性质及合同效力应如何认定的问题。根据2008年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》约定的电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的部分土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑，开发利润的分配等内容表明，电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，系合资、合作开发房地产合同。电大财校认为系土地使用权转让合同纠纷的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。《合作开发协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。
关于双方签订的《合作开发协议书》是否应当继续履行、是否能够继续履行的问题。根据查明的事实，2011年5月9日，电大财校以因政府拟对合作开发的土地重新进行拍卖、无法履行合作协议为由向聚丰公司发出《解除函》，通知聚丰公司解除合同。聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。根据《中华人民共和国合同法》以下简称《合同法》第96条第1款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》以下简称《合同法解释二》第24条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持之规定，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。况且达州市政府已公告注销了双方合同项下土地的《国有土地使用权证》，在法律上或事实上也不能继续履行合同。为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以下简称《民事证据规定》第35条第1款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，一审法院向聚丰公司释明，告知其可以变更诉讼请求，但聚丰公司明确表明不变更诉讼请求，故一审法院对聚丰公司的诉讼请求予以驳回。
关于聚丰公司在一审法院释明后，向一审法院提供的2010年5月11日、2011年11月6日的《民事起诉状》问题。根据《民事证据规定》第34条第1款、第2款当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外的规定，电大财校明确拒绝对聚丰公司超过法定举证期限提交的上述证据予以质证，故一审法院不组织质证。一审法院认为，该证据复印件不能证明聚丰公司在法定期限内已向人民法院提起诉讼，也不能证明人民法院在法定期限内对聚丰公司的起诉立案受理的事实。经查证，《民事起诉状》载明的起诉请求为确认《合作开发协议书》有效，双方继续履行合同，并不是请求撤销合同解除行为，或者确认解除合同行为无效。聚丰公司提供的两份《民事起诉状》不能证明其主张，一审法院不予采信。
一审法院依照《合同法》第44条第1款、第96条第1款，《合同法解释二》第24条，《民事证据规定》第2条、第34条第1款、第2款、第35条第1款，《民事诉讼法》第9条、第138条之规定，判决驳回聚丰公司的诉讼请求。案件受理费601800元，由聚丰公司负担。
〔当事人上诉及答辩意见〕
聚丰公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，请求：1撤销2012川民初字第11号民事判决;2判令电大财校立即全面履行与聚丰公司2008年3月15日签订的《合作开发协议书》;3一、二审诉讼费用由电大财校承担。
〔二审查明的事实〕
二审另查明，二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案载明的权利人为达州市广播电视大学。
〔二审裁判理由与结果〕
最高人民法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1《合作开发协议书》的性质和效力问题;2《合作开发协议书》是否解除;3《合作开发协议书》能否继续履行。
一关于合同的性质和效力问题
涉案合同虽然冠以合作开发协议书之名，但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同的规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。一审法院关于合同性质的认定有误，应予以纠正。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释一》第4条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据的规定，以及《合同法解释二》第14条关于合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，电大财校主张合同无效的理由是《合作开发协议书》违反了《国有资产评估管理办法》第3条第1项、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《事业单位国有资产管理暂行办法》第28条，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、《城市房地产管理法》第39条第2项的规定，但《国有资产评估管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章，而《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。电大财校关于合同无效的主张，缺乏法律依据，不予支持。聚丰公司和电大财校之间订立的《合作开发协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
二关于《合作开发协议书》是否解除问题
根据《合同法》第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一因不可抗力致使不能实现合同目的;二在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;三当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;五法律规定的其他情形。本案中，双方在《合作开发协议》第10条中约定电大财校可以解除合同的条件为，在乙方聚丰公司未按照本合同第九条第一款约定按期兑现甲方电大财校利益以及乙方聚丰公司违反合同第六条第七款之规定即不得将本项目整体或部分转让给其他任何单位或个人开发。电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由，并非合同约定的电大财校可以解除合同的条件，也不属于《合同法》第94条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第96条和《合同法解释二》第24条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第96条和《合同法解释二》第24条的规定认定《合作开发协议书》已经解除，适用法律错误，予以纠正。
三关于《合作开发协议书》能否继续履行问题
2011年11月17日，达州市人民政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，注销了涉案土地的国有土地使用证。一审判决据此认定合同在法律上或事实上不能继续履行。电大财校在二审期间亦辩称，达州市国土资源局向其发出了收回土地的函告，达州市人民政府已经注销了土地使用权证，其不再享有该宗土地使用权，双方合作开发房地产这行为丧失了履行合同的基础和条件，该协议书在客观上已经不能履行。
最高人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》以下简称《物权法》第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力;第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。上述法律规定表明，不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，且至二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。这一事实说明，达州市人民政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条的规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《物权法》第42条、第44条也对为了公共利益以及因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的不动产作出规定。但迄今并无证据证明涉案土地已经被依法征收、征用的事实。综上，涉案土地使用权的权属并未发生变化，电大财校仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。
关于电大财校提出的涉案土地的政府出让批文中明确表示该宗土地仅用于抵押给银行贷款不能用于其他目的、合作开发协议书无法履行的抗辩。2008年1月28日达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》的内容已经表明，电大财校与聚丰公司就涉案土地进行合作开发已获达州市人民政府同意，电大财校的此项抗辩无事实依据，不予支持。关于电大财校提出的政府不可能受理审批《校园总体规划调整方案》、合作开发协议书不可能履行的抗辩，政府是否受理审批《校园总体规划调整方案》系尚未确定的事实，以此作为合同不能实际履行的依据，缺乏事实基础，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定，判决如下：一、撤销四川省高级人民法院于2012年10月24日作出2012川民初字第11号民事判决;二、达州广播电视大学达州财贸学校继续履行与四川省聚丰房地产开发有限责任公司2008年3月15日签订的《合作开发协议书》。一审案件受理费601800元、二审案件受理费601800元，均由达州广播电视大学达州财贸学校负担。
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