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| 編輯推薦： |
本书具有两大特色：一是本书解读的案例以北京市的为主，这不仅是因为本律师团队均为北京律师，更是因为北京市的上述领域的交易多、纠纷多，且法官的裁判理念及规则先进，为我们提供了高质量、有水平的裁判文书与写作素材。
二是本书解读的案例以北京市法院终审及近年的案例为主，以吸收最新裁判观点、紧跟司法实务动态并掌握实践前沿进展，保证本律师团队代理案件的思路契合当前法官的裁判观点。
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| 內容簡介： |
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本书上编为二手房买卖合同纠纷，分为争议管辖合同效力合同履行解约赔偿借名买房贷款纠纷政策调控家庭房事与特殊房屋（如央产房、经适房等）九个专题；下编为写字楼租赁合同纠纷，重点选取了司法实务中的疑难案例（如再审案例）进行分析。全书共计选取百余篇案例并予以深入解读，且附该领域各地法院的指导性意见（以北上广深为主）。
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| 關於作者： |
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李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人。李舒律师擅长处理民商事、公司、金融领域争议解决法律事务；在各类专业刊物和媒体发表了大量法律专业实务文章；有《保全与执行》《公司法裁判规则解读》《担保纠纷疑难问题及胜诉实战指南》《民企产权保护政策汇编与解读》等著作出版；就诸多法律问题接受中外著名媒体采访；受邀在清华大学、人民大学等著名高校或大型企业授课。多年来李舒律师曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度对疑难复杂纠纷案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。
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| 目錄：
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上编 二手房买卖合同纠纷
一、争议管辖
001 房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖
002 诉讼请求过户登记根据请求权发生的权利依据，适用不同的法院管辖规则
二、合同效力
003 房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权
004 未经法定代理人同意或追认，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效
005 当事人签订的购房意向书具备买卖合同的主要内容的，可认定为房屋买卖合同
006 为履行以房抵债协议而签订的房屋买卖合同有效，债权人有权要求办理房屋过户登记手续|附条件
007 土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力|附划拨土地上房屋买卖条件
008 房屋买卖合同中关于附属设施设备一并转让的笼统约定效力如何？卖方私自搬走部分家具是否构成违约？
009 与精神病人签订的房屋买卖合同效力如何？
010 裁判认定口头借名买房协议成立的三个标准
011 出卖人冒名签订房屋买卖合同导致合同无效的，法院按照各参与人对合同无效的主观过错分担赔偿买受人的相应损失
012 为规避国家税收监管，故意隐瞒房屋真实交易价格签订的阴阳合同效力如何？
013 白纸黑字的房屋买卖合同，法院却认定为赠与？
014 当事人主张名为房屋买卖实为民间借贷，法院根据哪些因素裁量认定纠纷性质？
015 侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同依然有效
016 出租人出卖租赁房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主张优先购买权的，裁判不支持
017 承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提前通知直接出售租赁房屋
018 承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持
019 网签仅具有备案作用，不能视为变更合同内容，网签合同无效不影响面签合同的效力
三、合同履行
020 出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房
021 出卖人签订房屋买卖合同后死亡，合同义务应由其继承人继续履行
022 看房时的红木家具在实际交付时竟被换成普通家具？买房人可要求卖房人按照家具价值照价赔偿
023 买受人未按照合同约定的时间节点向出卖人支付购房款竟不构成违约？分期付款中买受人的权益保护 91
024 房屋买卖合同签订后，一方无正当理由拒绝继续履行而另一方坚持的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）
025 购房款支付附条件（完成网签），因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延
026 房屋买受人在磋商中为履约作出的退让性表示，不宜作为认定案件基本事实的依据
027 买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，不能因此要求出卖人承担逾期交房违约责任
028 出售无证房产导致买房人不能办理贷款，卖房人被判承担违约责任
029 买到无证房屋，房屋买卖合同如何继续履行？出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证
030 房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，法院将不予支持
031 一房数卖，房落谁家：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同履行程度更深的买受人可优先履行|附履行程度的判断标准
032 出卖人一房二卖，导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失
033 出卖人逾期迁出户口，购房人只能起诉要求其承担违约责任
034 逾期迁出户口约定按日计算违约金，则出卖人承担的赔偿责任范围限于购房人起诉前二年及起诉至户口迁出之日止
035 第三人死亡户口注销，因这并非出卖人履行合同迁出户口的行为，支付尾款条件并未成就
四、解约赔偿
036 委托卖房中受委托人以明显低于市场价值的价格出售房屋，委托人有权要求其赔偿房屋差价的损失
037 买房人逾期支付购房款而卖房人接受的，买房人仍然构成违约，卖房人可以向买房人主张违约责任
038 房屋买卖双方当事人未签署书面解除协议，法院依据微信聊天记录认定达成口头解除协议
039 当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任|附赔偿范围
040 房屋买卖当事人未约定逾期交房违约金或其计算方式，当发生逾期交房情形，买受人的损失可由法院合理酌定
041 房价下跌，买房人拒绝继续履行房屋买卖合同，卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失|81万元巨额毁约赔偿金案例
042 房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同
043 房屋买卖合同未明确约定付款期限，即使买方在房屋过户后三年仍未付款，卖方也不能直接以此为由请求解除合同
044 房屋涨价卖方毁约不卖，买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金|卖方收5万元定金，毁约竟被判赔偿89万元
045 二手房买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分，非违约一方仍可以要求违约方赔偿（双倍返还定金与赔偿损失可以同时适用）
046 赔偿租房损失以合同继续履行为前提，房屋买卖合同解除后，买方不得再要求卖方赔偿租房损失
047 房屋买卖合同因买方无力支付购房款而解除，房屋再次出售房价降低的，是否可以要求原买房人赔偿差价损失？
048 房屋买卖过程中，中介机构违反忠实居间义务，给委托人造成损失的，应当退还中介费并赔偿损失
049 注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，对方有权解除房屋买卖合同
050 出卖人隐瞒房屋权属状况构成欺诈的，买受人有权诉请解除房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失
......
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| 內容試閱：
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二手房买卖市场活跃，写字楼租赁流转频繁。俗话说，钱多是非多，上述领域均为民商事纠纷常见的争议类型。本律师团队在上述领域承办过形形色色的案件，解答过五花八门的咨询，现静下心来，挤出并利用办案余闲，对案例进行归纳整理，提炼裁判要旨，以飨读者；并根据既有的裁判经验总结，以期建立标准化的办案流程，最终达到高效识别争议焦点，精准出具诉讼策略，更好地维护委托人权益的目的。
从法律层面来讲，这些争议属于不动产买卖及租赁，其请求权基础的两大来源为物权法及合同法。而且，大额交易需要银行提供贷款，故争议多涉及担保法。
从司法实务层面来讲，最高人民法院在房屋买卖及租赁领域出台了两部司法解释，一是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号），二是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）。但商品房买卖毕竟与二手房买卖在侧重点上有所不同，商品房更多地体现了行政调控与干预的色彩，二手房则更好地贯彻了当事人意思自治的民商法规则。因此，在争议类型与裁判规则上，二者存在较大的差异。而写字楼租赁相比于房屋租赁，也有自己的特点，盖因写字楼租赁中承租人多为企业，且承租用作办公经营，因此对租赁物的合理使用及适租条件等方面均有独特的要求。相关案件的裁判规则并不能完全照搬，需要在实务中具体把握与适用。
如美国著名人类学家克利福德吉尔兹所言，一切知识均为地方性知识（local knowledge）。全国地域性经济发展不平衡导致裁判规则的非普适性，尤其在一线城市，特别是北京，二手房买卖争议解决领域存在大量的地方性实践与规则。
例如，自2007年以来，北京市房价飞涨，广大白领挣的钱的一大半交了房租。房地产市场屡经政策调控，购房人资格、税费缴纳金额、首付款比例、贷款按揭比例多次调整，导致实践中二手房买卖合同的效力及履行受到重大影响，争议众多。北京市高级人民法院就因政策调控导致的房屋买卖合同争议，多次出台相应的规范性文件，如《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》（京高法发〔2011〕400号）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及新国五条的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2013年7月9日）及《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及317新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2017年12月18日）。本书专门辟出政策调控部分，结合案例（包括因317新政导致房屋买卖纠纷的最新案例）进行深入解读。
再如，央产房（中央在京单位保障性住房）交易，属于北京特色，其在购房资格、上市交易条件及过户上均有独特的规则，本书在特殊房屋部分辟专栏结合案例予以深入解读。
另如，对于《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发〔2014〕450号），本律师团队经检索全国范围内的同类案例并研判最高人民法院对此的裁判规则后，认为，该指导意见对房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖的重大争议问题，总结了当前的裁判规则，且司法实务中操作效果良好，可为全国其他地方法院裁判所借鉴，乃至由最高人民法院择善采纳并就此制定相应的司法解释。
本律师团队在搜索参阅市面上已有同类书籍的基础上，重点策划并突出了本书的两大特色。一是本书解读的案例以北京市的为主，这不仅是因为本律师团队均为北京律师，更是因为北京市的上述领域的交易多、纠纷多，且法官的裁判理念及规则先进，为我们提供了高质量、有水平的裁判文书与写作素材；二是本书解读的案例以北京市法院终审及近年的案例为主，以吸收最新裁判观点、紧跟司法实务动态并掌握实践前沿进展，保证本律师团队代理案件的思路契合当前法官的裁判观点。
本书上编为二手房买卖合同纠纷，分为争议管辖合同效力合同履行解约赔偿借名买房贷款纠纷政策调控家庭房事与特殊房屋（如央产房、经适房等）九个专题；下编为写字楼租赁合同纠纷，重点选取了司法实务中的疑难案例（如再审案例）进行分析。全书共计选取百余篇案例并予以深入解读，且附该领域各地法院的指导性意见（以北上广深为主），以飨读者。
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